Art. 1136 c.c. Costituzione dell’assemblea, quorum deliberativi, verbalizzazione e controllo giudiziale

L’art. 1136 c.c. costituisce il perno della disciplina della formazione della volontà assembleare nel condominio, organizzando il principio maggioritario secondo una tecnica di doppia maggioranza, personale e reale.

La validità delle deliberazioni va verificata con riguardo sia al numero dei partecipanti sia al valore dell’edificio espresso in millesimi, secondo un criterio di computo inderogabile riferito a tutti i partecipanti e al valore dell’intero edificio, non ai soli presenti o ai soli votanti utili in concreto.

Cosa prevede l’articolo

La Corte di cassazione esclude che possano essere importate per analogia nel condominio regole proprie delle società di capitali, come quelle sul conflitto di interessi ex art. 2373 c.c., per alterare il computo dei quorum: il voto del condomino in conflitto può porre un problema di validità della deliberazione, ma non autorizza, di per sé, l’eliminazione del relativo partecipante o dei relativi millesimi dal denominatore generale del calcolo assembleare (Cass. civ., Sez. II, n. 5642/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20126/2022). Il controllo sulla delibera deve essere condotto distinguendo con rigore tra regolare convocazione, valida costituzione dell’assemblea, corretto esercizio del diritto di voto, esatto raggiungimento delle maggioranze richieste e, infine, incidenza concreta dell’eventuale vizio sull’esito deliberativo (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20126/2022; Corte App. Roma, sent. n. 1225/2025).

Sul rapporto tra quorum costitutivi e quorum deliberativi, soprattutto in seconda convocazione, la giurisprudenza di merito richiede il raggiungimento delle soglie legali sia per teste sia per millesimi, e anche scarti numerici minimi possono risultare decisivi ai fini dell’annullamento della deliberazione: è stata annullata una delibera perché i millesimi rappresentati in assemblea erano pari a 332,92, dunque inferiori alla soglia di un terzo, a conferma che la verifica aritmetica del quorum non tollera approssimazioni (Trib. di Nocera Inferiore, sent. n. 993/2025; Trib. di Catania, sent. n. 523/2025). Parallelamente, l’errore formale nella verbalizzazione del numero dei presenti non comporta automaticamente invalidità, qualora il giudice possa ricostruire con sicurezza la situazione reale e accertare che la maggioranza richiesta risultava comunque raggiunta sul piano sostanziale (Corte App. Roma, sent. n. 1225/2025). Il giudice non si arresta al mero dato formale del verbale, ma neppure può prescindere dal rispetto effettivo delle soglie di legge, che restano il parametro indefettibile di validità della deliberazione (Cass. civ., Sez. II, n. 5642/2023; Trib. di Nocera Inferiore, sent. n. 993/2025; Corte App. Roma, sent. n. 1225/2025).

Applicazione pratica

Sulla base di calcolo dei millesimi e sul rapporto con le tabelle millesimali, l’approvazione delle tabelle ha natura dichiarativa e non costitutiva, sicché la loro assenza o contestazione non comporta, di per sé, l’invalidità della delibera: il giudice deve accertare a posteriori (sulla base dei fatti accertati, successivamente) il valore proporzionale delle unità immobiliari rispetto all’intero edificio per verificare se i quorum di legge siano stati realmente raggiunti (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 3295/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28262/2023). Il condomino impugnante non può limitarsi a denunciare l’assenza o l’erroneità delle tabelle, ma deve provare la concreta insufficienza delle maggioranze legali, restando a suo carico l’onere di dimostrare la carenza del quorum costitutivo o deliberativo (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 3295/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28262/2023). In sede di merito si ammette il ricorso a CTU, perizie estimative e documentazione catastale per ricostruire la corretta base millesimale e verificare la cosiddetta “prova di resistenza” della delibera (Trib. di Torino, sent. n. 142/2025). L’eventuale erroneità delle tabelle va distinta dal vizio del quorum: la prima può richiedere il rimedio della revisione; il secondo richiede la prova che, applicando il corretto valore proporzionale, la maggioranza non sarebbe stata raggiunta (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28262/2023).

Sul conflitto di interessi, il condomino in conflitto non può far valere il proprio voto in contrasto con l’interesse condominiale, ma ciò non significa che il suo nominativo o i suoi millesimi escano automaticamente dal perimetro di calcolo dei quorum (Cass. civ., Sez. II, n. 5642/2023). Occorre la dimostrazione di una sicura divergenza tra interesse istituzionale del condominio e interesse personale del singolo, con potenziale dannosità della deliberazione, e il sindacato di legittimità non può trasformarsi in un nuovo apprezzamento del merito su tale accertamento (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20126/2022). In sede di merito, il conflitto è stato valorizzato come causa di annullamento quando il voto sia stato determinante e il condizionamento dell’intento deliberativo risulti provato in concreto (Trib. di Sondrio, sent. n. 96/2025). Va però distinta l’ipotesi in cui la delibera riguardi la promozione o la resistenza in una lite tra il condominio e un singolo condomino: qui non si è soltanto davanti a un conflitto di interessi in senso tecnico, ma a una vera scissione della compagine, con conseguenze sulla partecipazione e sulla legittimazione all’impugnazione del condomino controparte (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 3192/2023).

Sulla verbalizzazione, la giurisprudenza di merito più recente richiede che il verbale consenta il controllo effettivo del raggiungimento delle maggioranze, mediante l’indicazione dei partecipanti, dei voti espressi e dei relativi millesimi: non è consentito colmare con presunzioni le lacune del verbale quando esse impediscano di verificare i quorum, e l’omessa indicazione dei votanti e dei millesimi integra un vizio di annullabilità (Trib. di Tempio Pausania, sent. n. 300/2025). In materia di seconda convocazione, deve risultare documentalmente l’infruttuoso esperimento della prima convocazione, non essendo sufficiente la mera celebrazione in seconda convocazione priva di adeguato riscontro documentale: non è sempre indispensabile un verbale negativo autonomo della prima convocazione, ma almeno il verbale di seconda convocazione deve dare conto dell’esito negativo del primo esperimento (Trib. di Siracusa, sent. n. 607/2025; Trib. di Terni, sent. n. 258/2025).

Nel condominio minimo, quando i partecipanti sono soltanto due, la logica del principio maggioritario resta sostanzialmente neutralizzata: la valida espressione della volontà assembleare richiede la partecipazione di entrambi e la decisione unanime, a prescindere dall’eventuale disuguaglianza delle quote (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 16337/2020; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16901/2017). La stessa logica vale quando uno dei due poli del condominio sia composto da più comproprietari pro indiviso (in comunione indivisa), i quali “contano per uno” e non moltiplicano il numero delle teste mediante designazioni interne o rappresentanze separate (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 15705/2020). Se non si raggiunge l’unanimità, il rimedio non è la forzatura del meccanismo maggioritario, ma il ricorso all’autorità giudiziaria secondo il coordinamento con la disciplina della comunione (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 15705/2020; Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 16337/2020).

Sul computo delle teste, ciascun condomino esprime un solo voto, indipendentemente dal numero di unità possedute, e i comproprietari di una medesima unità devono esprimersi mediante un solo rappresentante, secondo il coordinamento con l’art. 67 disp. att. c.c. (Trib. di Trani, sent. n. 585/2025; Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 15705/2020). Sul tema delle deleghe, è sufficiente la delega scritta purché il presidente dell’assemblea ne dia atto nel verbale, senza necessità di data certa come requisito imprescindibile: rappresentanza, imputazione del voto e calcolo del quorum restano comunque problemi concettualmente distinti (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20126/2022; Trib. di Trani, sent. n. 585/2025).

Quanto alle maggioranze rafforzate, la conferma dell’amministratore, quando presenti contenuto deliberativo autonomo, equivale sostanzialmente a una nuova nomina e richiede il quorum qualificato: assume rilievo decisivo il contenuto del verbale, specie se contenga una specifica determinazione del compenso o altre modifiche dell’incarico (Trib. di Bolzano, sent. n. 393/2025; Trib. di Ivrea, sent. n. 810/2025; Trib. di Palermo, sent. n. 1103/2025). Esiste tuttavia un contrasto interpretativo, poiché altra giurisprudenza valorizza l’interesse concreto ad agire e la possibile distinzione tra conferma espressa e rinnovo automatico (Corte App. Cagliari, sent. n. 266/2025). In materia di lavori straordinari, la nozione di opere di “notevole entità” non può essere fissata in astratto, ma va verificata in concreto in rapporto all’ammontare complessivo, al valore dell’edificio e all’incidenza della spesa sul singolo condomino (Trib. di Caltanissetta, sent. n. 473/2025). La corretta qualificazione della spesa come ordinaria o straordinaria incide direttamente sul quorum richiesto, e la relativa prova può fondarsi su computi metrici, relazioni tecniche e documenti contabili (Trib. di Catania, sent. n. 835/2024; Trib. di Caltanissetta, sent. n. 473/2025).

Sul piano processuale, la violazione delle regole di cui all’art. 1136 c.c. integra, di regola, un vizio di annullabilità e non di nullità, salvo ipotesi radicali estranee al mero difetto di costituzione o di maggioranza (Trib. di Nocera Inferiore, sent. n. 993/2025; Trib. di Catania, sent. n. 835/2024; Trib. di Santa Maria Capua Vetere, sent. n. 2223/2025). In materia di convocazione, l’onere probatorio è tendenzialmente favorevole all’impugnante: quando si deduce l’omessa o irregolare convocazione, grava sul condominio o sull’amministratore la prova della tempestiva convocazione di tutti gli aventi diritto (Trib. di Santa Maria Capua Vetere, sent. n. 2223/2025; Trib. ord. di Alessandria, sent. n. 121/2024). Quando invece il vizio denunciato attiene specificamente alla carenza delle maggioranze, l’onere della prova resta a carico del condomino impugnante, che deve dimostrare l’insufficienza dei quorum in concreto (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 3295/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28262/2023). La distinzione tra i due piani evita di confondere la prova del procedimento convocatorio con la prova del mancato raggiungimento delle soglie deliberative (Trib. di Santa Maria Capua Vetere, sent. n. 2223/2025; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28262/2023).

Giurisprudenza

Doppia maggioranza inderogabile

Problema: rispetto a quale base si calcolano i quorum assembleari.
Principio: il computo va riferito a tutti i partecipanti e al valore dell’intero edificio, non ai soli presenti o votanti.
Conseguenza pratica: non sono ammesse alterazioni convenzionali o interpretative di questo criterio (Cass. civ., Sez. II, n. 5642/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20126/2022).

Esclusione dell’analogia con il conflitto di interessi societario

Problema: se le regole societarie sul conflitto di interessi possano alterare il computo dei quorum condominiali.
Principio: l’art. 2373 c.c. non è applicabile per analogia al condominio; il voto in conflitto incide sulla validità del voto, non sul denominatore di calcolo.
Conseguenza pratica: il condomino in conflitto resta computato ai fini del quorum (Cass. civ., Sez. II, n. 5642/2023).

Distinzione dei piani di controllo della delibera

Problema: come si struttura il sindacato giudiziale su una delibera contestata.
Principio: occorre distinguere convocazione, costituzione, esercizio del voto, raggiungimento delle maggioranze e incidenza concreta del vizio sull’esito.
Conseguenza pratica: ogni profilo richiede una verifica autonoma, non sovrapponibile agli altri (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20126/2022; Corte App. Roma, sent. n. 1225/2025).

Rigore aritmetico del quorum in seconda convocazione

Problema: quanto margine di tolleranza esiste nel calcolo del quorum in seconda convocazione.
Principio: occorre il raggiungimento effettivo delle soglie sia per teste sia per millesimi; anche scarti minimi sono decisivi.
Conseguenza pratica: la verifica aritmetica non tollera approssimazioni (Trib. di Nocera Inferiore, sent. n. 993/2025; Trib. di Catania, sent. n. 523/2025).

Errore formale di verbalizzazione non automaticamente invalidante

Problema: se un errore nel conteggio dei presenti riportato a verbale renda invalida la delibera.
Principio: non comporta automaticamente invalidità se il giudice può ricostruire con sicurezza la situazione reale e la maggioranza risultava comunque raggiunta.
Conseguenza pratica: il controllo giudiziale guarda alla sostanza, non si arresta al dato formale del verbale (Corte App. Roma, sent. n. 1225/2025).

Natura dichiarativa delle tabelle millesimali

Problema: se l’assenza o la contestazione delle tabelle millesimali invalidi la delibera.
Principio: l’approvazione delle tabelle ha natura dichiarativa, non costitutiva; il giudice deve accertare a posteriori il valore proporzionale delle unità.
Conseguenza pratica: l’assenza delle tabelle non comporta automaticamente invalidità della delibera (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 3295/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28262/2023).

Onere della prova sull’insufficienza delle maggioranze

Problema: chi deve provare che il quorum non sia stato raggiunto.
Principio: il condomino impugnante deve provare la concreta insufficienza delle maggioranze legali, non bastando denunciare l’assenza o l’erroneità delle tabelle.
Conseguenza pratica: l’onere probatorio grava interamente su chi impugna (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 3295/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28262/2023).

CTU e prova di resistenza della delibera

Problema: con quali strumenti si ricostruisce la base millesimale corretta in giudizio.
Principio: sono ammessi CTU, perizie estimative e documentazione catastale per verificare la “prova di resistenza” della delibera.
Conseguenza pratica: la delibera resta valida se, anche ricalcolando i millesimi corretti, il quorum risulta comunque raggiunto (Trib. di Torino, sent. n. 142/2025).

Distinzione tra vizio delle tabelle e vizio del quorum

Problema: come si differenziano i due tipi di contestazione.
Principio: l’erroneità delle tabelle richiede il rimedio della revisione; il vizio del quorum richiede la prova che, con il valore corretto, la maggioranza non sarebbe stata raggiunta.
Conseguenza pratica: i due rimedi non sono intercambiabili (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 28262/2023).

Conflitto di interessi: irrilevanza sul computo, rilevanza sul voto

Problema: se il condomino in conflitto vada escluso dal calcolo del quorum.
Principio: il conflitto incide sulla validità del voto espresso, non sull’inclusione del condomino nel denominatore di calcolo.
Conseguenza pratica: il condomino in conflitto resta computato ai fini della verifica del quorum (Cass. civ., Sez. II, n. 5642/2023).

Test sostanziale del conflitto e limiti del sindacato di legittimità

Problema: come si accerta in concreto il conflitto di interessi.
Principio: serve dimostrazione di una sicura divergenza tra interesse istituzionale e interesse personale, con potenziale dannosità della deliberazione.
Conseguenza pratica: il sindacato di legittimità non può riesaminare nel merito tale accertamento (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20126/2022).

Conflitto come causa di annullamento se il voto è determinante

Problema: quando il conflitto di interessi determina l’annullamento della delibera.
Principio: occorre che il voto in conflitto sia stato determinante e che il condizionamento dell’esito sia provato in concreto.
Conseguenza pratica: un conflitto meramente astratto o ininfluente non basta per l’annullamento (Trib. di Sondrio, sent. n. 96/2025).

Scissione della compagine nelle liti condominio-condomino

Problema: come si qualifica la posizione dei condomini quando la delibera riguardi una lite contro un condomino.
Principio: non si tratta di semplice conflitto di interessi, ma di vera scissione della compagine in gruppi contrapposti.
Conseguenza pratica: ne conseguono riflessi sulla partecipazione e sulla legittimazione all’impugnazione del condomino controparte (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 3192/2023).

Completezza del verbale come presidio della verificabilità

Problema: cosa deve contenere il verbale per consentire il controllo del quorum.
Principio: il verbale deve indicare partecipanti, voti espressi e relativi millesimi; le lacune non sono colmabili con presunzioni.
Conseguenza pratica: l’omessa indicazione di votanti e millesimi integra vizio di annullabilità (Trib. di Tempio Pausania, sent. n. 300/2025).

Prova dell’infruttuoso esperimento della prima convocazione

Problema: cosa serve per legittimare la celebrazione dell’assemblea in seconda convocazione.
Principio: deve risultare documentalmente l’esito negativo della prima convocazione, quantomeno nel verbale della seconda.
Conseguenza pratica: la mera celebrazione in seconda convocazione, priva di riscontro documentale, non è sufficiente (Trib. di Siracusa, sent. n. 607/2025; Trib. di Terni, sent. n. 258/2025).

Condominio minimo e necessità di unanimità

Problema: come opera il principio maggioritario quando i condomini sono solo due.
Principio: la logica maggioritaria è neutralizzata: serve la partecipazione di entrambi e la decisione unanime.
Conseguenza pratica: in caso di disaccordo, occorre il ricorso all’autorità giudiziaria secondo la disciplina della comunione (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 16337/2020; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16901/2017; Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 15705/2020).

Comproprietari pro indiviso e voto singolo

Problema: se la pluralità di comproprietari di un’unità moltiplichi le teste ai fini del quorum.
Principio: i comproprietari pro indiviso contano per uno e devono esprimersi tramite un solo rappresentante, secondo l’art. 67 disp. att. c.c.
Conseguenza pratica: designazioni interne o rappresentanze separate non alterano la composizione personale del condominio (Trib. di Trani, sent. n. 585/2025; Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 15705/2020).

Sufficienza della delega scritta

Problema: quali requisiti deve avere la delega per la partecipazione all’assemblea.
Principio: è sufficiente la delega scritta, purché il presidente ne dia atto a verbale, senza necessità di data certa.
Conseguenza pratica: rappresentanza, imputazione del voto e calcolo del quorum restano problemi distinti da non sovrapporre (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20126/2022).

Conferma dell’amministratore come nuova nomina

Problema: quale quorum serve per la conferma dell’amministratore.
Principio: se la conferma ha contenuto deliberativo autonomo, equivale a nuova nomina e richiede il quorum qualificato.
Conseguenza pratica: il contenuto del verbale, specie sul compenso, è decisivo per questa qualificazione (Trib. di Bolzano, sent. n. 393/2025; Trib. di Ivrea, sent. n. 810/2025; Trib. di Palermo, sent. n. 1103/2025).

Contrasto su conferma espressa e rinnovo automatico

Problema: se il quadro sulla conferma dell’amministratore sia interamente stabilizzato.
Principio: permane un contrasto interpretativo, che valorizza l’interesse concreto ad agire e la distinzione tra conferma espressa e rinnovo automatico.
Conseguenza pratica: la qualificazione della fattispecie richiede un esame caso per caso (Corte App. Cagliari, sent. n. 266/2025).

Notevole entità dei lavori straordinari e qualificazione della spesa

Problema: come si stabilisce se un’opera sia di “notevole entità” ai fini del quorum rafforzato.
Principio: la nozione va verificata in concreto, in rapporto all’ammontare complessivo, al valore dell’edificio e all’incidenza sul singolo condomino.
Conseguenza pratica: la prova può fondarsi su computi metrici, relazioni tecniche e documenti contabili (Trib. di Caltanissetta, sent. n. 473/2025; Trib. di Catania, sent. n. 835/2024).

Violazione dei quorum come vizio di annullabilità

Problema: quale sanzione colpisce la delibera adottata senza il quorum richiesto.
Principio: di regola si tratta di annullabilità, non di nullità, salvo ipotesi radicali estranee al mero difetto di costituzione o maggioranza.
Conseguenza pratica: la delibera va impugnata nei termini di legge, non è rilevabile d’ufficio in ogni tempo (Trib. di Nocera Inferiore, sent. n. 993/2025; Trib. di Catania, sent. n. 835/2024; Trib. di Santa Maria Capua Vetere, sent. n. 2223/2025).

Onere della prova sulla convocazione

Problema: chi deve provare la regolarità della convocazione quando sia contestata.
Principio: grava sul condominio o sull’amministratore la prova della tempestiva convocazione di tutti gli aventi diritto.
Conseguenza pratica: questo onere va tenuto distinto da quello, gravante sull’impugnante, relativo alla carenza delle maggioranze (Trib. di Santa Maria Capua Vetere, sent. n. 2223/2025; Trib. ord. di Alessandria, sent. n. 121/2024).

Errori frequenti

• Calcolare il quorum sui soli presenti o votanti anziché su tutti i partecipanti e sull’intero valore dell’edificio.
• Escludere dal computo del quorum il condomino in conflitto di interessi, anziché limitarsi a valutare la validità del suo voto.
• Ritenere che l’assenza o la contestazione delle tabelle millesimali invalidi automaticamente la delibera, senza accertamento a posteriori del valore proporzionale.
• Confondere il vizio delle tabelle millesimali, rimediabile con la revisione, con il vizio autonomo del quorum.
• Considerare sufficiente la mera celebrazione dell’assemblea in seconda convocazione, senza riscontro documentale dell’esito negativo della prima.
• Applicare il principio maggioritario nel condominio minimo, anziché richiedere l’unanimità tra i due partecipanti.
• Trattare la conferma dell’amministratore come mero rinnovo automatico quando presenti in realtà contenuto deliberativo autonomo.
• Qualificare in astratto un’opera come di “notevole entità” senza verificarne in concreto l’incidenza economica.

Collegamenti

Art. 67 disp. att. c.c. — disciplina della rappresentanza in assemblea dei comproprietari di una medesima unità immobiliare, coordinata con il computo delle teste ai fini del quorum.

In conclusione, la giurisprudenza che cita espressamente l’art. 1136 c.c. restituisce un quadro abbastanza compatto: il calcolo delle maggioranze deve avvenire con riferimento all’intera compagine e all’intero valore dell’edificio; l’assenza o la contestazione delle tabelle non impedisce il controllo giudiziale, che va compiuto in concreto; il verbale deve consentire la verifica di presenze, voti e millesimi; nel condominio minimo la delibera richiede sostanzialmente unanimità; la violazione dei quorum integra normalmente annullabilità; il conflitto di interessi rileva solo se concretamente idoneo a incidere in modo dannoso sulla deliberazione.

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