Oneri condominiali: il condomino moroso non può opporre l’inadempimento dell’appaltatore, e l’acconto in corso di causa non lo salva dalle spese (Cass. 10329/2026)
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, ordinanza n. 10329/2026, pubblicata il 20 aprile 2026 (R.G.N. 2084/2021) — camera di consiglio del 25 marzo 2026, Presidente Antonio Scarpa, Relatore Arturo Pizzella.
Il principio di diritto
In tema di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali, l’obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese comuni (artt. 1118 e 1123 c.c.) e le vicende obbligatorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori restano del tutto indipendenti: il condomino moroso non può quindi opporre al condominio la mancata o inesatta esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore. L’annullabilità della delibera assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione può essere fatta valere solo in via d’azione, con domanda riconvenzionale nel termine perentorio ex art. 1137, comma 2, c.c., e non in via di eccezione.
Il fatto
Un condominio di Bari aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di una condomina per contributi condominiali — di cui una quota per lavori allo stabile — sulla base della delibera assembleare che aveva approvato il consuntivo, non impugnata. La condomina proponeva opposizione, deducendo che le sarebbe stato impedito di visionare i libri contabili e che i lavori manutentivi non erano stati completati; nel corso del giudizio versava un acconto di 400 euro. Il Giudice di pace rigettava l’opposizione; il Tribunale, in appello, revocava il decreto per il pagamento parziale sopravvenuto, condannava la condomina al residuo e compensava le spese per un terzo. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione sul governo delle spese; la condomina ricorso incidentale sulla mancata esecuzione dei lavori.
La motivazione
Il ricorso incidentale della condomina è infondato. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali il giudice può sindacare la nullità della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione (anche d’ufficio) e l’annullabilità solo se dedotta in via d’azione, con domanda riconvenzionale nel termine perentorio dell’art. 1137, comma 2, c.c., e non in via di eccezione (Cass., Sezioni Unite, n. 9839/2021). Nella specie la delibera non era stata impugnata. Inoltre, l’obbligo del condomino di contribuire alle spese comuni e i rapporti obbligatori del condominio con l’appaltatore sono del tutto indipendenti: il condomino moroso non può opporre al condominio l’inadempimento dell’appaltatore, che investe una vicenda distinta dal sorgere del suo debito.
È invece fondato il ricorso principale del condominio, sulle spese. L’opposizione ex art. 645 c.p.c. non è un’azione autonoma ma la prosecuzione del procedimento monitorio (Cass., Sezioni Unite, n. 927/2022): anche quando il decreto va revocato per l’adempimento parziale sopravvenuto, la regolamentazione delle spese deve tener conto dell’esito complessivo della lite (artt. 91 e 92 c.p.c.), e l’adempimento parziale non modifica la valutazione di integrale soccombenza del debitore. Non era quindi giustificata la compensazione parziale disposta dal Tribunale; né risultavano liquidate le spese del primo grado.
Esito: accoglie il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale; cassa l’ordinanza impugnata nei limiti della censura accolta e rinvia al Tribunale di Bari, in persona di diverso magistrato, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Implicazioni pratiche
Due indicazioni utili per il contenzioso condominiale. Primo: il condomino che riceve un decreto ingiuntivo per contributi non può difendersi lamentando che i lavori appaltati dal condominio sono stati eseguiti male o non ultimati — quella è una vicenda tra condominio e appaltatore, estranea al debito del singolo verso l’ente; per contestare il titolo occorre impugnare tempestivamente la delibera, in via d’azione. Secondo: chi paga solo in parte durante il giudizio di opposizione non evita la condanna alle spese, perché la revoca del decreto per l’acconto sopravvenuto non cancella la soccombenza sostanziale e le spese si liquidano sull’esito complessivo, comprese quelle del primo grado.
Provvedimento integrale: scarica il PDF