Demolizione e ricostruzione in zona A senza piano attuativo (Cons. Stato n. 10451 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In zona territoriale omogenea A il divieto di procedere a demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma, prospetti e sedime in assenza di piano attuativo, posto dall’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001, opera in via autonoma e cumulativa rispetto alla disciplina comunale sui gradi di protezione. La deroga consiliare che consente il superamento del grado di protezione, previo parere della Soprintendenza, abilita esclusivamente a superare le limitazioni di tutela architettonica e non anche le norme del testo unico in materia edilizia. Le previsioni dello strumento urbanistico che genericamente riguardino l’edificio non integrano la espressa previsione richiesta per derogare all’obbligo di piano attuativo. Il giudice di primo grado non è tenuto a motivare in modo rafforzato la condanna alle spese quando la parte soccombente sia rimasta soccombente nel merito, anche se alcune eccezioni preliminari siano state accolte.

Il Fatto

La società proprietaria di un compendio immobiliare dell’ex Questura, sito nel centro storico e classificato in zona territoriale omogenea A, sottozona A1, aveva ottenuto nel 2012 un permesso di costruire per il recupero e il cambio di destinazione d’uso a residenziale e commerciale. Per uno dei corpi di fabbrica, classificato con grado di protezione 3, l’intervento originario prevedeva ristrutturazione con accorpamento di superfetazioni.

Nell’agosto 2020 la società ha chiesto una variante per la totale demolizione di quel corpo, la ricostruzione con diversa sagoma e sedime e un ulteriore piano interrato, in deroga alle previsioni dello strumento urbanistico che, per quel grado di protezione, escludono demolizione e ricostruzione. Il Consiglio comunale ha accordato la deroga, previo parere favorevole della Soprintendenza, sul presupposto dell’art. 22, comma 4, delle N.T.O.. Il condominio confinante e alcuni proprietari hanno impugnato la deliberazione davanti al TAR Veneto, che ha accolto in parte il ricorso, ritenendo l’intervento assentito in via diretta in assenza di piano attuativo. La società ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, che ha progressivamente ricondotto alla ristrutturazione edilizia anche la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. Da qui il rilievo centrale: alla luce dell’art. 2-bis, comma 1-ter, le ricostruzioni con modifica di volumetria in pieno centro storico sono possibili solo se ammissibili in base a piani attuativi di recupero e riqualificazione, non mediante edificazione diretta.

La ratio della norma è impedire che interventi scollegati da un disegno pianificatorio snaturino aree urbane a carattere storico-identitario. Il Collegio richiama sul punto Cons. Stato, Sez. IV, n. 9887 del 2025. Nel caso concreto l’art. 44, punto 3.4, delle N.T.O. vieta gli interventi diretti di demolizione e ricostruzione per tutti gli edifici in zona A1, ammettendoli solo nelle sottozone AR o negli ambiti di riqualificazione.

L’argomento dell’appellante sui gradi di protezione non convince. La relativa disciplina non tutela interessi edilizi, ma ammette deroghe al solo grado di tutela architettonica. Il tenore letterale dell’art. 22, comma 4, N.T.O. circoscrive la deroga al superamento delle limitazioni imposte dal grado di protezione, non di tutte le residue previsioni urbanistiche. Le due discipline hanno finalità distinte: la prima protegge il pregio storico-architettonico del fabbricato, la seconda l’omogeneo assetto dell’edificato. Il divieto dell’art. 2-bis è duplice e cumulativo.

Quanto al secondo motivo, la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione e l’applicazione delle distanze ex art. 9 d.m. n. 1444/1968 costituiscono un obiter dictum privo di relazione causale con la decisione, fondata sul diverso e assorbente argomento del piano attuativo. Sulle spese, il Collegio richiama l’orientamento consolidato sui poteri discrezionali del giudice: la soccombenza reciproca non è integrata dalla sola soccombenza su questioni preliminari, a fronte della soccombenza sostanziale nel merito.