Diffida per sottotetto condonato non agibile con altezza inferiore a 2,40 m (TAR Veneto n. 479 del 03.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio, di carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazione estensiva fino a travolgere il nucleo minimo dei presidi igienico-sanitari stabiliti dalla fonte primaria e dalla relativa normativa di dettaglio, presidi riconducibili al principio di rango costituzionale di tutela della salute. La mancanza di un requisito essenziale, quale l’altezza media interna inferiore a m 2,40, preclude di per sé il perfezionamento degli effetti della segnalazione certificata di agibilità di cui all’art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001. La diffida all’uso dei locali privi di agibilità, quando la carenza dipenda dall’assenza di un requisito igienico-sanitario essenziale e non derogabile, costituisce esercizio doveroso della funzione comunale di vigilanza e tutela dell’igiene e della salute pubblica, e non misura sanzionatoria in senso proprio.

Il Fatto

Il ricorrente, comproprietario di due unità immobiliari con vano sottotetto site al quarto e ultimo piano di un compendio condominiale in Mestre, impugna la diffida con cui il Comune gli ha intimato di non utilizzare i locali fino all’ottenimento della prescritta agibilità.

Le unità erano state realizzate in difformità dal progetto assentito; le danti causa avevano ottenuto la concessione in sanatoria ai sensi della legge n. 47 del 1985, con espressa salvezza della successiva verifica dell’abitabilità. Acquistate le unità nel 2019, i comproprietari eseguivano interventi manutentivi finalizzati alla locazione, con CILA del 5 novembre 2019, e il professionista incaricato presentava due SCA. Il Comune, espletata l’istruttoria, con note del 19 febbraio 2020 rimuoveva gli effetti di entrambe, rilevando altezza media interna inferiore a m 2,40. Non essendo seguita nuova SCA o istanza di deroga, adottava la diffida impugnata, deducendo il ricorrente carenza di potere e difetto di istruttoria sanitaria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso. Le unità insistono in locali a sottotetto per i quali, all’esito del condono, non è stata accertata l’abitabilità. L’agibilità, oggi attestabile con la segnalazione certificata, postula la conformità alle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità: nel caso, l’altezza media interna inferiore a m 2,40 è difforme dal parametro minimo prescrittivo per i vani abitabili, anche quando l’unità derivi da condono.

La difformità integra una carenza di un requisito essenziale, che preclude di per sé il perfezionamento degli effetti della SCA. Il d.m. 5 luglio 1975, emanato in attuazione degli artt. 218 e 221 del r.d. n. 1265/1934, riveste valenza sostanziale di parametro igienico-sanitario primario.

La disciplina del condono, eccezionale e derogatoria, non è suscettibile di interpretazione estensiva fino a incidere sul principio di rango costituzionale di tutela della salute: le deroghe ammissibili riguardano norme regolamentari, ma non possono travolgere il nucleo minimo dei presidi igienico-sanitari. La concessione in sanatoria conteneva clausola di salvezza sull’agibilità, escludendo un affidamento qualificato in senso opposto.

La diffida costituisce esercizio doveroso della vigilanza comunale, non misura sanzionatoria. L’apporto dell’Azienda sanitaria sarebbe superfluo, perché il provvedimento si fonda su un dato tecnico oggettivo e incontrovertibile.

Infondato è anche il secondo motivo sulla motivazione. Il provvedimento reca gli estremi delle precedenti determinazioni di rimozione degli effetti delle SCA e ne riproduce il portato impeditivo: la motivazione per relationem è legittima quando consente all’interessato di individuare gli atti richiamati e conoscerne il contenuto, condizioni nel caso rispettate. Le spese sono compensate per la peculiarità della controversia.