Difformità catastale nel preliminare: obbligo di regolarizzazione e buona fede (Cass. civ. Sez. II n. 13959 del 26.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali e le planimetrie non integra, di per sé, un inadempimento del promittente venditore tale da giustificare il recesso o la risoluzione del contratto preliminare, poiché la dichiarazione di conformità catastale è richiesta, a pena di nullità, solo in sede di stipulazione dell’atto traslativo ai sensi dell’art. 29, comma 1 bis, legge n. 52 del 1985. Da tale difformità sorge però in capo al promittente l’obbligo di regolarizzazione, funzionale alla validità del contratto definitivo. La valutazione della gravità dell’inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., deve tener conto dell’interesse della controparte e dell’incidenza concreta sul sinallagma, anche alla luce dei principi di correttezza e buona fede ex art. 1375 cod. civ., che impongono di cooperare alla realizzazione dell’interesse dell’altra parte. La mera dichiarazione della parte e l’esibizione di un documento non ammesso non provano l’avvenuto adempimento.

Il Fatto

Una società promissaria acquirente aveva concluso con il promittente venditore un preliminare di compravendita di un immobile ad uso deposito. Dopo la stipula, la società recedeva dal contratto, contestando l’inadempimento della controparte per la mancata regolarizzazione catastale del bene, aggravata dal rifiuto del finanziamento leasing richiesto per l’acquisto. La società agiva in giudizio per l’accertamento della legittimità del recesso e il risarcimento dei danni.

Il primo giudice aveva accolto le domande. La Corte di appello di Milano, con sentenza n. 362 del 5.2.2020, riformava la decisione, escludendo la gravità dell’inadempimento e rigettando le domande. La società ha proposto ricorso per cassazione con sette motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi, esaminati congiuntamente per connessione, investono la valutazione della gravità dell’inadempimento del promittente venditore. La Corte distingue il piano della validità del negozio da quello dell’adempimento. L’art. 29, comma 1 bis, sanziona con la nullità gli atti traslativi privi della dichiarazione di conformità catastale; tale dichiarazione non è invece obbligatoria in sede di contratto preliminare, che ha effetti solo obbligatori, come affermato da Cass. n. 7521 del 2022.

Ne deriva che la difformità catastale al momento del preliminare non determina di per sé un inadempimento grave. Essa fa sorgere l’obbligo di regolarizzazione, necessaria per rendere la dichiarazione di conformità alla stipula dell’atto definitivo.

La Corte censura invece la conclusione con cui la Corte territoriale ha escluso la gravità dell’inadempimento. La dichiarazione della parte resa all’udienza di discussione e la mera esibizione di un attestato, non ammesso e di cui non è stato dato conto nel contenuto, non provano l’adempimento, in coerenza con i principi in materia di prova e preclusioni processuali. Né vale il rilievo che la regolarizzazione fosse ottenibile con un procedimento amministrativo di spesa esigua: tale circostanza non esimeva il promittente dall’obbligo, che solo egli, quale intestatario del bene, avrebbe potuto adempiere.

La valutazione del giudice di merito non risponde ai criteri dell’art. 1455 cod. civ., che impone di considerare l’interesse dell’altra parte e l’effetto sul sinallagma (Cass. n. 7187 del 2022; Cass. n. 8229 del 2021; Cass. n. 8212 del 2020; Cass. n. 4020 del 2018). La regolarizzazione, essendo la conformità catastale requisito di validità del definitivo, assume funzione essenziale e non può considerarsi di scarsa importanza.

La Corte accoglie anche la censura sulla buona fede. L’art. 1375 cod. civ., inteso in senso oggettivo come regola di condotta, è fonte legale di integrazione del contratto e impone di cooperare all’interesse della controparte (Cass. n. 9385 del 2018; Cass. n. 10182 del 2009; Cass. n. 13345 del 2006). La Corte di appello ha trascurato il comportamento delle parti in pendenza del preliminare e l’incidenza dell’inerzia del promittente, nonostante i solleciti, sulla possibilità di ottenere il finanziamento. I motivi quarto e settimo, sul punto degli accertamenti di fatto, sono invece inammissibili. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese.