Diniego sanatoria edilizia richiede doppia conformità e motivazione (TAR Campania n. 2193 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 non è una norma condonistica, ma uno strumento di verifica della doppia conformità delle opere abusive alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. La relativa verifica va condotta sullo stato di fatto effettivo delle opere già realizzate, restando estranea alla fattispecie ogni prospettazione di modifiche future: è esclusa la c.d. sanatoria giurisprudenziale. Il diniego di sanatoria è atto di natura vincolata, non sindacabile in termini di opportunità, ma deve esplicitare le ragioni dell’insanabilità rispetto agli strumenti urbanistici; è pertanto carente di motivazione il diniego che si limiti a rilevare la difformità dell’opera dal progetto originario senza indicare le previsioni urbanistiche ostative.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un edificio in un comune campano, realizzato in forza di un provvedimento sindacale e di un permesso di costruire del 2004, con successiva variante. Nel 2022 presenta una CILA asseverata per fruire del c.d. Superbonus, con interventi di efficientamento energetico e opere “trainate”. A seguito di una segnalazione, l’ufficio tecnico esegue un sopralluogo e rileva plurime criticità, tra cui un frazionamento senza titolo, un incremento volumetrico non autorizzato, la diversa distribuzione interna e delle aperture, la diversa tipologia del piano sottotetto e della copertura e l’aggiunta di un corpo in cemento armato.

Il Comune emette quindi un’ordinanza di demolizione e, di fronte all’istanza di sanatoria presentata dall’interessato, ne preannuncia il diniego; il provvedimento negativo viene poi adottato. Il ricorrente propone ricorso straordinario al Capo dello Stato, trasposto davanti al TAR a seguito dell’opposizione dell’Amministrazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’istanza di CTU: non sono in discussione fatti che richiedano un accertamento tecnico, poiché le parti hanno depositato consulenze approfondite e si controverte della qualificazione giuridica delle opere e della loro sanabilità.

Il Tribunale ricostruisce la funzione dell’art. 36 TUED: non norma di condono, ma strumento di verifica della doppia conformità, richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 4633/2024. Il provvedimento di sanatoria ha natura vincolata e non tollera interpretazioni estensive o analogiche.

Quanto al calcolo volumetrico, la tesi del ricorrente è respinta. L’esclusione del piano seminterrato, consentita dagli artt. 69 e 72 del regolamento edilizio comunale solo se la quota è inferiore a un metro dal piano di campagna, non può operare: l’altezza ridotta sarebbe raggiunta solo con opere di livellamento non ancora realizzate. Ammettere una simile prospettiva significherebbe introdurre una sanatoria giurisprudenziale, incompatibile con la verifica della doppia conformità (Cons. Stato, Sez. VI, n. 10317/2022).

Anche la qualificazione del vano aggiuntivo come locale tecnico non regge: il volume tecnico è strutturale e funzionale, esterno alla sagoma e privo di autonomia, non dipendente dalla destinazione impressa dal proprietario (TAR Campania, Salerno, Sez. II, n. 143/2023). Il ricorso del Piano Casa regionale è poi inammissibile come parametro ex post di conformità, presupponendo un procedimento a istanza di parte non avviato.

La censura sul sottotetto è invece fondata. Il Comune si è limitato a rilevare la difformità dal progetto, senza indicare le ragioni di insanabilità rispetto agli strumenti urbanistici. Il diniego, pur vincolato, deve esplicitare le disposizioni ostative, per consentire all’interessato di comprenderne gli impedimenti e di contestarli: la relativa omissione ne determina l’illegittimità parziale. Il ricorso è quindi accolto solo per questo punto, con annullamento parziale del provvedimento e compensazione delle spese.