Distanze tra costruzioni e norme edilizie non integrative: qualificazione delle violazioni (Cass. civ. Sez. II n. 14079 del 27.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di violazioni edilizie nei rapporti di vicinato, il giudice deve qualificare natura e funzione della norma violata, distinguendo le norme integrative delle disposizioni del codice civile — presidiate dall’azione reale di riduzione in pristino — dalle norme non integrative di interesse generale, tutelate solo dall’azione risarcitoria. Il giudice che confermi il rigetto per mancata corrispondenza fra chiesto e pronunciato deve cogliere il reale significato del petitum e accertare se la domanda contenga anche la richiesta risarcitoria. La riduzione in pristino concorre con la tutela risarcitoria. Non può applicarsi un limite di distanza senza preventivamente accertare la qualificazione del muro di confine quale muro di cinta ex art. 878 cod. civ., sottratto al computo delle distanze.

Il Fatto

Un convenuto aveva proposto domanda per violazione delle distanze fra la propria costruzione e quella del vicino e per il ristoro del danno. Nell’ambito dello stesso giudizio la controparte aveva formulato domanda riconvenzionale chiedendo l’arretramento dell’edificio del primo ricorrente a distanza non inferiore a tre metri dal confine.

Il Tribunale aveva accolto solo la domanda relativa a una tettoia e la riconvenzionale. La Corte d’appello di Roma aveva confermato la decisione ritenendo che l’originaria domanda fosse circoscritta alla sola violazione delle distanze. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il collegio accoglie il primo motivo. Il giudice di merito aveva ritenuto che la domanda fosse diretta esclusivamente alla violazione delle distanze regolate dal codice civile. La Suprema Corte osserva che dal testo della domanda introduttiva emerge invece una censura più articolata: il cambio di destinazione d’uso di un locale da magazzino ad abitazione, i profili di illegittimità del permesso di costruire e le difformità nella realizzazione di tre muri sul fondo. Il petitum, non colto nel suo reale significato, racchiudeva sia la richiesta di abbattimento delle opere eseguite in violazione della disciplina vigente, sia la richiesta di risarcimento del danno.

La Corte richiama il criterio degli artt. 871 e 872 cod. civ., già espresso in Cass. n. 16094/2005: le norme speciali e regolamentari si distinguono in integrative del codice civile e in norme di interesse generale. Solo le prime consentono al privato l’azione reale di riduzione in pristino; le seconde legittimano la sola azione risarcitoria, fermo il potere della pubblica amministrazione. Il giudice di appello avrebbe dovuto quindi verificare la natura delle violazioni denunciate e stabilire la sanzione applicabile nei rapporti fra privati, tenendo conto che la riduzione in pristino concorre con la tutela risarcitoria, come affermato in Cass. n. 21501/2018.

È fondato anche il secondo motivo. La Corte d’appello, pur avendo correttamente affermato che, in mancanza di specifica disciplina, occorre applicare le norme sulle distanze fra costruzioni e non la distanza dal confine, ha poi confermato la decisione valorizzando la presenza di un muro sul confine. Secondo l’art. 878 cod. civ., il giudice non avrebbe potuto procedere in tal senso senza prima accertare se quel muro possedesse i requisiti del muro di cinta, sottratto al computo delle distanze legali.

La Cassazione censura inoltre il riferimento alla normativa comunale approvata in epoca successiva alla costruzione. Richiamando Cass. n. 9348/1991 e Cass. n. 28263/2022, ricorda che le norme più restrittive sopravvenute non si applicano agli edifici già sorti, mentre le norme meno restrittive sono di immediata applicazione, nel limite del giudicato e senza disporre arretramenti superiori a quanto necessario, salvo il diritto al risarcimento dei danni medio tempore.

Il terzo motivo è inammissibile quanto all’acquisto per usucapione della servitù, trattandosi di questione non emersa dalla sentenza impugnata e non dedotta con la dovuta specificità nel giudizio di merito, in coerenza con Cass. n. 18018/2024. La sentenza è cassata sui primi due motivi con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione.