Distanze legali e ricostruzione edilizia dopo modifiche al testo unico (Cass. civ. Sez. II n. 17798 del 01.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di distanze legali tra fabbricati, il giudice di merito che qualifica l’intervento come nuova costruzione deve confrontarsi con il quadro normativo vigente al momento della riedificazione, segnatamente con l’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001 come modificato dall’art. 10, comma 1, lett. b), d.l. n. 76 del 2020, convertito dalla legge n. 120 del 2020. A seguito di tali modifiche la nozione di ristrutturazione edilizia comprende gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni per l’adeguamento antisismico, l’accessibilità, gli impianti tecnologici e l’efficientamento energetico. Il ripristino di edifici crollati o demoliti, di cui sia accertabile la preesistente consistenza, può avvenire nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti anche in presenza di ampliamenti fuori sagoma e di superamento dell’altezza massima, purché riconducibili agli incentivi volumetrici ivi previsti. È esclusa la sola ipotesi degli edifici vincolati o ricadenti in zona A o assimilate.

Il Fatto

Con atto di citazione del 21.1.2010 la proprietaria di un fondo convenne in giudizio il vicino, lamentando che questi aveva realizzato una nuova costruzione in ampliamento di un fabbricato preesistente, in violazione delle distanze legali tra fabbricati e dal confine, delle norme antisismiche e degli indici urbanistici. Chiese la condanna all’arretramento e il risarcimento del danno. Il convenuto propose domanda riconvenzionale per lite temeraria.

Il Tribunale rigettò entrambe le domande. La Corte d’Appello, in riforma, accolse la domanda principale e condannò l’appellato all’arretramento del fabbricato alla distanza di cinque metri dal confine, qualificando l’edificio come nuova costruzione e non come mera ricostruzione del preesistente. Il soccombente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo investe la qualificazione dell’intervento. Il ricorrente sostiene che le norme sulle distanze previste per le nuove opere non si estendono automaticamente alle ricostruzioni, in assenza di espressa previsione dello strumento urbanistico locale, e che i limiti andrebbero riferiti alle sole porzioni eccedenti quelle preesistenti.

La Corte ricostruisce la distinzione tra ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione. La ristrutturazione presuppone modificazioni interne con componenti essenziali invariate; la ricostruzione richiede il ripristino esatto del preesistente, senza variazioni di dimensioni, volumetria o sagoma; la nuova costruzione si configura in presenza di tali aumenti ed è soggetta alla disciplina delle distanze vigente al momento dell’edificazione, secondo il principio affermato dalle Sezioni Unite n. 21578 del 2011.

Il Collegio rileva però che tale assetto è stato inciso dalle modifiche del 2020. L’art. 10, comma 1, lett. b), d.l. n. 76 del 2020, convertito dalla legge n. 120 del 2020, ha ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia, includendovi la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche tipologiche. La Corte richiama la Sez. III n. 1669 del 2023, che ha ribadito la ratio di recupero del patrimonio edilizio esistente, e la Sez. III n. 23010 del 2020, che ha escluso letture elusive degli standard urbanistici.

Decisivo è il raccordo con l’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380 del 2001, introdotto dalla legge n. 55 del 2019 e sostituito dall’art. 10, comma 1, lett. a), legge n. 120 del 2020: in ogni caso di demolizione e ricostruzione, anche quando le dimensioni del lotto non consentano di modificare l’area di sedime, la ricostruzione è consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. La circolare interministeriale del 2.12.2020 conferma che gli incentivi volumetrici possono realizzarsi fuori sagoma e con superamento dell’altezza, sempre nei limiti delle distanze preesistenti.

I giudici di merito hanno omesso ogni analisi di tale quadro normativo, fondando la qualificazione di nuova costruzione su un incremento volumetrico del 5,53% al primo piano. La censura è dunque fondata, dovendosi verificare se trovino applicazione le nuove disposizioni. Il secondo e il terzo motivo restano assorbiti. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.