Distanze tra costruzioni prevalgono quelle del d.m. 1444 1968 sui regolamenti locali (Cass. civ. Sez. II n. 21790 del 02.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, n. 2, del d.m. n. 1444/1968, emanato su delega della legge urbanistica, ha efficacia di legge dello Stato e prevale sulle contrastanti previsioni dei regolamenti edilizi locali successivi, che ad esso si sostituiscono per inserzione automatica. Il giudice di merito che rilevi il contrasto non può limitarsi a interpretare lo strumento urbanistico, ma deve disapplicare la clausola illegittima e applicare direttamente la disciplina statale. È pertanto illegittima la norma locale che riduca la nozione di parete finestrata alle sole finestre aperte su vani abitabili, restringendo l’ambito del distacco minimo. I regolamenti locali possono derogare alla previsione codicistica solo prescrivendo distanze maggiori, non minori.

Il Fatto

Il ricorrente convenne in giudizio la vicina chiedendo che il fabbricato di questa fosse arretrato alla distanza di cinque metri dal confine, imposta dal regolamento edilizio del Comune per la zona interessata; l’edificio si collocava invece a poco meno di quattro metri. La convenuta eccepì la deroga in ragione della preesistente costruzione dell’attore, posta a distanza inferiore, e la lievità dello sforamento.

Il Tribunale accolse la domanda sulla base della consulenza tecnica. La Corte d’appello di Firenze riformò integralmente la decisione e rigettò la domanda, ritenendo applicabile la norma locale e irrilevante la differenza di pochi centimetri, qualificata come rientrante nei margini di tollerabilità. Il soccombente ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il motivo denuncia la violazione dell’art. 39, comma 3, lett. b), del regolamento edilizio e degli artt. 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444/1968, 872 e 873 cod. civ. Il ricorrente assume che la sentenza abbia omesso di applicare la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate, prevalente sulla disciplina locale, e che il regolamento non possa assegnare un significato restrittivo alla nozione di parete finestrata.

La Corte dichiara il motivo fondato. Rileva anzitutto un error in procedendo della Corte distrettuale: poiché l’attore aveva lamentato anche la violazione delle distanze legali tra fabbricati, il giudice di merito aveva il dovere di ricercare la norma applicabile a tale specifico profilo, non limitandosi alla disciplina locale invocata dalle parti.

Sul piano sostanziale il Collegio richiama l’orientamento consolidato secondo cui la norma dell’art. 9, n. 2, del d.m. n. 1444/1968 — che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti antistanti — non è immediatamente operante nei rapporti tra privati, ma l’adozione di strumenti urbanistici contrastanti impone al giudice non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la norma statale, divenuta parte integrante dello strumento urbanistico per inserzione automatica.

Il principio è ricondotto alle Sezioni unite, che hanno precisato come l’art. 9 citato, emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge urbanistica, prevalga sulle successive previsioni dei regolamenti locali. Il decreto ministeriale, si legge, esige in maniera assoluta il distacco di almeno dieci metri per le pareti finestrate, senza distinzione tra i settori dotati o meno di finestre, poiché disciplina le distanze tra costruzioni e non tra costruzioni e vedute.

Ne segue che lo strumento locale appare contra legem, perché riduce la portata della norma statale ai soli casi di finestre aperte su vani abitabili. In via ulteriore la Corte osserva che l’interpretazione dei giudici fiorentini risulta forzata e riserva un trattamento premiale a quella che sarebbe una difformità. La sentenza è quindi cassata con rinvio alla stessa Corte d’appello, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese di legittimità.