Divisione con conguaglio e imposta di registro: l’eccedenza è vendita (Cass. civ. Sez. V n. 21234 del 24.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, l’assegnazione al condividente di beni per un valore complessivo eccedente quello della quota spettante sulla massa comune è considerata vendita, per effetto della presunzione assoluta iuris et de iure di cui all’art. 34 d.P.R. n. 131 del 1986, limitatamente alla parte eccedente e senza che rilevi l’assunzione a conguaglio di un’obbligazione pecuniaria di importo corrispondente. La mutevole funzione delle pattuizioni tra condividenti è neutralizzata dalla predeterminazione normativa dell’unicità di trattamento tributario. Il trasferimento immobiliare conseguente ad atto del giudice non abroga l’onere del contribuente di rendere la dichiarazione per le agevolazioni prima casa, ma ne sposta soltanto il momento dall’acquisto alla registrazione; l’opzione per il prezzo-valore deve essere esercitata prima della notifica degli atti di accertamento sul valore dei beni trasferiti.

Il Fatto

I contribuenti propongono ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, avverso la sentenza con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia aveva accolto l’appello dell’Amministrazione finanziaria. In primo grado la Commissione tributaria provinciale di Lecce aveva annullato gli avvisi di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate richiedeva il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in relazione a una sentenza del Tribunale di Lecce che, disposto lo scioglimento della comunione su due cespiti immobiliari indivisibili, li aveva assegnati in via esclusiva ai ricorrenti, già comproprietari al 50%, ponendo a loro carico il versamento del conguaglio pari al controvalore del residuo 50% in favore della comproprietaria non assegnataria.

La questione arriva in cassazione perché i contribuenti contestano sia la regolarità del contraddittorio nel giudizio di appello, sia il trattamento fiscale riservato all’atto di divisione, sia il diniego delle agevolazioni invocate.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il motivo con cui si denuncia il difetto di notifica del ricorso in appello al difensore degli appellati. Pur in presenza di un vizio del contraddittorio della sentenza impugnata, la nullità del giudizio di merito non va dichiarata quando il ricorso per cassazione della parte pretermessa risulti inammissibile o prima facie infondato: in tal caso, non derivando alla parte alcun danno, la rimessione al giudice di primo grado contrasterebbe con l’art. 111, comma 2, Cost. e con l’art. 6, par. 1, CEDU.

La Corte richiama in proposito il principio della ragione più liquida, già affermato da Cass. n. 10839 del 2019, secondo cui il giudice di legittimità, ove sussistano cause che impongono di disattendere il ricorso, è esentato dall’esaminare le questioni processuali sulla regolarità del contraddittorio, la cui eventuale definizione sarebbe ininfluente e lesiva della ragionevole durata del processo.

Sul merito, i ricorrenti sostengono che l’atto presupposto dovesse scontare l’aliquota dell’1% prevista per gli atti di divisione, trattandosi di atto dichiarativo, perché le quote di fatto assegnate corrispondevano alle quote di diritto. La Corte richiama, per assoluta identità di ratio, le ordinanze n. 27409 del 2020 e n. 4858 del 2024: ai fini dell’imposta di registro, l’eccedenza derivante dall’assegnazione di beni di valore superiore alla quota spettante è considerata vendita per effetto della presunzione assoluta dell’art. 34 d.P.R. n. 131 del 1986, senza che rilevi l’assunzione del conguaglio con funzione compensativa.

Non coglie quindi nel segno l’argomento dei contribuenti basato sull’assenza di trasferimento di beni, poiché ciò che conta è che al condividente siano assegnati beni di valore complessivo eccedente quello spettante sulla massa comune, considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. Parimenti infondato è il terzo motivo: il trasferimento derivante da atto del giudice non fa venir meno l’onere di rendere la dichiarazione per l’agevolazione prima casa, ma ne sposta soltanto il momento all’atto di registrazione, come affermato da Cass. n. 23863 del 2020. L’opzione per il prezzo-valore deve essere esercitata prima della notifica degli atti di accertamento, secondo Cass. n. 31100 del 2023 e Cass. n. 2581 del 2023.

Il ricorso è integralmente respinto. Le spese di legittimità sono compensate tra le parti, essendosi gli orientamenti giurisprudenziali consolidati dopo la proposizione del ricorso.