Divisione parziale e acconto sulla porzione spettante al condividente (Cass. civ. Sez. II n. 1911 del 18.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
La vendita di uno soltanto dei beni facenti parte del patrimonio comune, seguita da una ripartizione tra i condividenti del prezzo ricavato, integra gli estremi di una divisione parziale. Ciò che ciascun partecipante ha ricevuto in esito a tale alienazione assume la natura di acconto sulla porzione spettante in sede di divisione definitiva. Ne deriva che il giudice investito dello scioglimento della comunione deve provvedere a riequilibrare i rapporti tra le parti, tenendo conto di quanto l’uno e l’altra abbiano già conseguito, anche ove il riparto del prezzo sia avvenuto casualmente o senza ragione. La facoltà di divisione ex art. 1111 cod. civ. costituisce estrinsecazione di un diritto potestativo non condizionato da accordi preliminari tra i condividenti e non soggetto a prescrizione, perché collegato all’imprescrittibile diritto dominicale, sicché la sua mancata attuazione non dà luogo ad alcun diritto di credito soggetto al termine decennale.

Il Fatto

Due comproprietari per quote uguali di un immobile su più piani frazionano l’originario compendio in due distinte unità, ciascuna nella disponibilità di fatto di uno solo di essi con intento di futura divisione. Con atto pubblico di alienazione a terzi viene venduto uno soltanto dei due appartamenti, e il prezzo incassato è ripartito tra i due in misura non paritaria, in ragione del diverso valore stimato dei due cespiti. Trascorsi anni senza la formale divisione, la condividente che continua a godere dell’appartamento non venduto agisce in giudizio per ottenere una pronuncia costitutiva del trasferimento, e in subordine lo scioglimento della comunione con assegnazione del bene.

Il Tribunale rigetta la domanda principale, accoglie quella subordinata e assegna alla condividente l’appartamento senza addebito di eccedenza. La Corte d’appello respinge il gravame degli eredi dell’altro comproprietario, qualificando la vendita come divisione parziale e il prezzo ripartito come acconto sulla porzione futura. Ricorrono per cassazione gli eredi con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura la violazione delle norme sulla forma scritta degli atti costitutivi di diritti reali immobiliari (artt. 1350 e 1351 cod. civ.): secondo i ricorrenti la Corte territoriale avrebbe dato attuazione a un accordo divisorio orale, in violazione del requisito della forma scritta. La Corte di legittimità ritiene il motivo inammissibile. La sentenza d’appello non ha attribuito alcun effetto giuridico all’accordo verbale, ma lo ha assunto quale semplice antefatto della lite, traendone solo l’argomento logico del riparto non paritario del prezzo.

Lo scioglimento della comunione è oggetto di un diritto potestativo ex art. 1111 cod. civ., non condizionato da accordi preliminari: ove questi manchino o siano invalidi, il giudice procede comunque alla divisione ai sensi degli artt. 784 e ss. cod. proc. civ., essendo sufficiente la relativa domanda. La decisione impugnata resta idoneamente fondata sulla vendita di uno solo dei due appartamenti, qualificata come divisione parziale, e sul riparto del prezzo, cui si applica il principio delle Sezioni Unite n. 1145/77: quanto attribuito a ciascun partecipante è acconto sulla porzione spettante, da determinare con valutazione globale di tutti i beni secondo criterio uniforme e riferito allo stesso momento temporale.

Il secondo motivo, subordinato, deduce la prescrizione del diritto alla divisione, risalendo l’accordo al 1993. La Corte lo dichiara inammissibile, poiché la censura non confuta la ratio decidendi aggiuntiva della sentenza impugnata, che ha correttamente ricondotto il diritto di cui all’art. 1111 cod. civ. all’imprescrittibile diritto di proprietà, e continua a presupporre l’esecuzione di un accordo divisorio preliminare. Il terzo motivo, sulla tardività delle produzioni documentali, è inammissibile per mancata conversione della nullità processuale in apposito motivo d’appello.

Il quarto motivo invoca la disciplina sulla regolarità edilizia (art. 46 d.P.R. n. 380/2001 e art. 40 legge n. 47/1985) e il principio delle Sezioni Unite n. 25021/19. La Corte lo respinge: spetta al giudice di merito accertare se il titolo edilizio si riferisca al bene oggetto di divisione, e i dati catastali servono all’identificazione dell’immobile, non alla validità dell’atto, essendo suscettibili di rettifica ex art. 59-bis legge n. 89/1913.

Il quinto motivo lamenta la mancata liquidazione della metà del valore del bene assegnato. È manifestamente infondato: la Corte d’appello non ha disposto lo scioglimento dell’appartamento già alienato, ma ha considerato quale acconto la somma ricavata dalla vendita. Poiché il prezzo trattenuto da uno dei condividenti era superiore a quello incamerato dall’altro, maggiorato del valore del bene assegnatogli ex art. 720 cod. civ., correttamente non è stato operato alcun addebito di eccedenza. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e raddoppio del contributo unificato.