Edilizia residenziale pubblica, il diritto all’acquisto non si trasmette agli eredi (Cass. civ. Sez. I n. 7941 del 25.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto di acquistare l’alloggio di edilizia residenziale pubblica non si trasmette iure hereditatis. Se l’assegnatario decede dopo l’accettazione dell’istanza di cessione e la comunicazione del prezzo, ma prima della stipula del contratto di compravendita, gli eredi non acquisiscono a titolo derivativo il diritto alla cessione: sono soltanto esonerati, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 513/1977, dall’onere di confermare la domanda. Il passaggio di proprietà presuppone la positiva verifica dei requisiti soggettivi in capo all’assegnatario effettivo, da possedere al momento della stipula e non in un momento precedente. L’accettazione dell’istanza e la comunicazione del prezzo, pur seguite dall’integrale pagamento, non conferiscono agli eredi il diritto dominicale né il titolo per conseguire la cessione, restando esclusa anche l’obbligazione di trasferimento azionabile ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.

Il Fatto

L’assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica proponeva, fin dal 1996, l’acquisto dell’immobile. Dopo il passaggio del bene dal demanio statale al patrimonio comunale, l’ente gestore autorizzava la cessione e comunicava il prezzo di vendita, trasmettendo la documentazione al notaio. L’assegnatario decedeva poco dopo, prima della stipula; la locazione veniva volturata alla coniuge superstite e l’ente gestore rilasciava il nulla osta alla cessione. Il Comune autorizzava quindi il dirigente a stipulare l’atto pubblico e l’erede faceva pervenire al notaio un assegno circolare a saldo del corrispettivo.

A seguito di una successiva intimazione di rilascio, l’erede adiva il tribunale per accertare la trasmissibilità del diritto di proprietà, in subordine la conclusione del contratto o il diritto al riscatto o all’assegnazione, in ulteriore subordine il risarcimento del danno. Tribunale e Corte d’appello respingevano le domande. La questione approda in Cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il tema della trasmissibilità del diritto all’acquisto dell’alloggio e lo risolve negativamente. Il sistema di alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica ruota intorno alla sussistenza, in capo all’assegnatario, di una serie di requisiti, da possedere al momento della stipula del contratto da parte del soggetto che diventerà proprietario. Non è sufficiente che tali requisiti siano stati posseduti in un momento anteriore.

Il Collegio richiama la disciplina regionale marchigiana applicabile: l’art. 20-septiesdecies, sesto comma, legge reg. Marche n. 36/2005 riconosce il diritto di acquistare l’immobile al prezzo base, decurtato della percentuale stabilita, esercitabile entro sessanta giorni dalla comunicazione del prezzo. La norma presuppone lo svolgimento di un procedimento amministrativo diretto a verificare la sussistenza di tutti i requisiti di legge, in particolare quelli previsti dall’art. 20-quater della stessa legge.

Questo sistema replica, nella sostanza, le norme statali in tema di alienazione degli alloggi. La costante verifica della permanenza delle condizioni che consentono l’assegnazione (art. 23, primo comma, legge n. 513/1977) va accertata anche nei confronti degli eredi degli assegnatari deceduti, ai sensi dell’art. 2, terzo comma, legge n. 136/2001, interpretato nel senso che l’obbligo di provvedere significa soltanto che gli eredi non devono rinnovare la domanda, non certo che abbiano diritto a un provvedimento favorevole pur privi dei requisiti (Cass., sez. II, n. 30721 del 2018).

Ne deriva che, se dopo l’accettazione dell’istanza di cessione e la comunicazione del prezzo l’assegnatario muore senza stipulare, gli eredi non acquisiscono a titolo derivativo il diritto alla cessione. La situazione precedente alla stipula, che richiede la verifica di determinati requisiti, non è trasmissibile iure hereditatis. La mancata dimostrazione dell’esatto adempimento del prezzo — circostanza ormai coperta dal giudicato — preclude anche l’insorgenza del diritto al trasferimento e l’obbligazione azionabile ex art. 2932 cod. civ.

La Corte dichiara inammissibili i motivi costruiti sulla violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e dell’art. 2697 cod. civ.: tali censure non possono veicolare un diverso apprezzamento delle risultanze istruttorie. Infondate, infine, le doglianze sulla responsabilità risarcitoria, poiché la motivazione del giudice di merito — sintetica ma chiara ed esaustiva — esclude ogni inadempimento imputabile agli enti. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese e al pagamento della somma in favore della Cassa delle ammende.