Errore sulla vocazione edificatoria del fondo e conoscenza presunta dei vincoli (Cass. civ. Sez. II n. 34864 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Non integra l’errore essenziale di cui agli artt. 1428 e 1429 cod. civ. l’erronea rappresentazione dell’acquirente circa la vocazione edificatoria del fondo, quando l’inclusione del bene nel perimetro di un parco regionale derivi da una legge pubblicata sul bollettino ufficiale e l’acquirente sia una società operante da anni nel settore edilizio. La riconoscibilità dell’errore da parte dell’altro contraente, richiesta dall’art. 1428 cod. civ., si accerta in astratto secondo la diligenza media e costituisce apprezzamento di fatto del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione. La natura legislativa dell’atto istitutivo esclude la non apparenza dell’onere ai sensi dell’art. 1489 cod. civ. L’omessa indicazione di tale vincolo nel certificato di destinazione urbanistica non fonda responsabilità del Comune.

Il Fatto

Una società immobiliare acquistava nel 2007 un fondo agricolo con fabbricato, al prezzo di complessivi 175.000,00 euro. Ritenendo che il bene fosse ricompreso nel perimetro del Parco delle Gravine, istituito con legge della Regione Puglia, e che tale vincolo incidesse sensibilmente sulla possibilità di edificare, la società conveniva in giudizio i venditori – chiedendo l’annullamento del contratto per errore o, in subordine, la risoluzione per inesistenza della condizione presupposta e la riduzione del prezzo – e il Comune, per il risarcimento dei danni derivanti dall’incompletezza del certificato di destinazione urbanistica.

Il Tribunale di Taranto respingeva le domande. La Corte d’Appello di Lecce, sez. dist. di Taranto, confermava la decisione, ravvisando nella pubblicazione della legge regionale, con planimetria allegata, un elemento idoneo a escludere l’errore e la non apparenza dell’onere. La società proponeva ricorso per cassazione affidato a sei motivi.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo la Corte chiarisce che l’errore rilevante richiede una distorta rappresentazione della realtà, determinante del consenso, e l’astratta riconoscibilità da parte dell’altro contraente secondo la diligenza media. Il giudice di merito non ha introdotto un requisito ulteriore di scusabilità, ma ha ritenuto inverosimile, per la qualità imprenditoriale dell’acquirente e per la provenienza legislativa del vincolo, che la società non conoscesse l’inserimento del fondo nell’area protetta. La verifica della riconoscibilità dell’errore è accertamento di fatto, non censurabile se logicamente motivato.

La Corte ribadisce che il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla violazione del minimo costituzionale ex art. 111, comma 6, Cost., individuabile nelle ipotesi di motivazione mancante, apparente, manifestamente contraddittoria o perplessa, secondo le Sezioni Unite n. 8053/2014. Al di fuori di tali casi, il vizio è deducibile solo per omesso esame di un fatto storico decisivo.

Quanto alla domanda ex art. 1489 cod. civ., la Corte osserva che la valutazione di inammissibilità presuppone che il fondamento in fatto sia stato tempestivamente introdotto e il petitum originario compatibile; la qualificazione giuridica della domanda è rivedibile anche in appello. La Corte d’Appello ha comunque respinto la domanda nel merito, escludendo l’onere non apparente per la natura legislativa dell’atto e la sua pubblicazione con planimetria.

Sulla presupposizione, la Corte richiama Sezioni Unite n. 9909/2018: è necessaria una situazione obiettiva, certa e comune a entrambi i contraenti, elevata a presupposto condizionante il negozio. Nel caso concreto la Corte d’Appello ha escluso che i venditori conoscessero le intenzioni edificatorie dell’acquirente, così negando implicitamente il carattere condiviso del presupposto.

Infine, sull’omessa pronuncia relativa alle istanze istruttorie, la Corte ricorda che il vizio ex art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. riguarda domande ed eccezioni, non le istanze istruttorie, la cui omissione è denunciabile solo come vizio di motivazione. Il ricorso è integralmente respinto, con condanna alle spese e raddoppio del contributo unificato.