Evizione parziale e difetto di trascrizione: la garanzia non opera (Cass. civ. Sez. II n. 362 del 08.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La risoluzione del contratto di compravendita per evizione parziale, ai sensi dell’art. 1480 cod. civ., presuppone la dimostrazione che la cosa o parte di essa appartenga a terzi e che l’acquirente non avrebbe concluso l’acquisto senza la porzione di cui il venditore non è proprietario. Il difetto di trascrizione dell’atto di acquisto del terzo dante causa rende pienamente efficace il successivo trasferimento dell’intero compendio, con conseguente insussistenza della prima condizione. In presenza di doppia conforme, la deduzione del vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. è preclusa. La mancata integrazione del contraddittorio non è censurabile se dalla partecipazione dei litisconsorti pretermessi il soccombente non avrebbe tratto alcun vantaggio.

Il Fatto

Una società acquirente conviene in giudizio la venditrice davanti al Tribunale, chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita di un terreno edificabile e la restituzione del prezzo con il risarcimento del danno. La società deduce di aver scoperto, dopo la stipula, l’impossibilità di edificare sull’area per asserita appartenenza di parte del bene a terzi, aventi causa da un precedente acquirente del 1964.

Il Tribunale rigetta la domanda principale e quella di manleva proposta dalla venditrice nei confronti del notaio rogante, estesa al proprio assicuratore. La Corte d’Appello conferma la decisione e dichiara assorbito l’appello incidentale condizionato. La società propone quindi ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Investita del primo motivo, la Corte ricostruisce la fattispecie dell’evizione parziale. Rileva che la Corte d’Appello ha accertato come, due anni dopo la compravendita, la particella oggetto di causa fosse stata ulteriormente frazionata e parte di essa intestata catastalmente a terzi. Il giudice di merito ha tuttavia escluso la prova della corrispondenza tra le particelle e ha ritenuto il frazionamento del 2008 non legittimo, poiché la cessione del 1964 non era mai stata trascritta.

La Corte chiarisce che l’art. 1480 cod. civ. subordina il rimedio risolutorio a due condizioni: l’appartenenza parziale del bene a terzi e la dimostrazione che, secondo le circostanze, l’acquirente non avrebbe concluso l’acquisto senza quella porzione. La prima condizione difetta, perché il bene apparteneva legittimamente alla venditrice, non avendo il terzo trascritto il proprio acquisto e non potendo quindi vantare alcun diritto né per titolo né per usucapione. La seconda non è stata provata.

Con il secondo motivo la società censura l’omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la Corte d’Appello si sia basata solo sulle risultanze catastali. La Corte dichiara la censura inammissibile nella parte relativa al vizio di motivazione, perché in ipotesi di doppia conforme la deduzione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. è preclusa. Nel resto la ritiene infondata, poiché il giudice di merito ha valutato entrambi i contratti, dando atto della mancata trascrizione di quello del 1964.

Il terzo motivo lamenta la violazione dell’art. 354 cod. proc. civ. per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti degli aventi causa del primo acquirente. La Corte lo ritiene infondato: esclusa la configurabilità di un diritto opponibile alla ricorrente, nessuna integrazione era necessaria. Richiama il principio per cui il soccombente è privo di interesse a dedurre la mancata integrazione se dalla partecipazione dei litisconsorti non avrebbe tratto alcun vantaggio.

Il quarto motivo contesta la condanna alle spese dei terzi chiamati e l’omessa compensazione. La Corte rigetta: il rimborso delle spese del terzo chiamato in garanzia grava sull’attore quando la chiamata è conseguenza delle sue tesi, risultate infondate. La Corte d’Appello ha inoltre indicato i criteri di liquidazione, e la scelta di compensare o meno le spese rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, sottratto al sindacato di legittimità. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e presupposti per il contributo unificato.