Evizione parziale e vendita di cosa parzialmente altrui: garanzia dovuta (Cass. civ. Sez. II n. 17434 del 25.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nell’azione negatoria la titolarità del bene costituisce requisito di legittimazione attiva e non oggetto della controversia: l’attore non deve fornire la prova rigorosa della proprietà, come nell’azione di rivendica, ma dimostrare, anche in via presuntiva, di possedere il fondo in forza di un valido titolo. Assolto tale onere, spetta al convenuto provare il proprio diritto di compiere l’attività lamentata come lesiva. In tema di vendita, la disciplina sulla garanzia per evizione parziale si applica anche in caso di trasferimento di cosa parzialmente altrui: il venditore che aliena come esclusivo un bene in realtà consortile risponde verso l’acquirente, non essendo configurabile una mera specificazione del diritto trasferito.

Il Fatto

Il ricorrente aveva acquistato dal Seminario vescovile, con atto notarile, un tratto di strada prospiciente la via Piamarta, in Brescia. Convenne in giudizio i proprietari frontisti, tra cui alcuni eredi e la società missionaria, per far accertare che costoro non vantavano servitù di parcheggio né di elettrodotto sul tratto venduto.

I convenuti proposero domanda riconvenzionale di accertamento della natura consortile della strada, comune a tutti i proprietari latistanti. Il primo giudice rigettò la domanda attorea e accolse la riconvenzionale. La Corte d’Appello di Brescia respinse l’impugnazione: il ricorrente non aveva provato la proprietà esclusiva del tratto, e il titolo presentava singolarità, tra cui il contrasto con precedenti vendite a terzi ove il bene era definito consortile. Confermò altresì il rigetto della domanda di garanzia verso il Seminario. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, sono dichiarati infondati. La Corte ribadisce la distinzione tra azione negatoria e azione di rivendica: nella prima la titolarità del bene è requisito di legittimazione attiva, non oggetto del giudizio. L’attore deve soltanto dimostrare, con ogni mezzo e anche presuntivamente, di possedere il fondo in forza di un valido titolo; poi incombe al convenuto provare l’esistenza del proprio diritto.

La Corte territoriale si è attenuta a tali principi, richiamati anche da Cass. Sez. II n. 1905 del 2023 e Cass. Sez. II n. 803 del 2022: non ha preteso una prova della proprietà più rigorosa del dovuto e ha motivato sull’insufficienza degli elementi presuntivi. Il possesso della strada da parte del ricorrente non differiva da quello degli altri frontisti, e la CTU aveva accertato le caratteristiche di una comune strada urbana, urbanizzata e asfaltata.

Quanto al motivo ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la censura è inammissibile a fronte di un doppio accertamento conforme dei giudici di merito, data la preclusione derivante dall’art. 348-ter, comma 5, cod. proc. civ., applicabile ratione temporis.

Il terzo motivo è accolto. La Corte d’Appello aveva confermato l’accertamento per cui la strada trasferita era consortile e non di proprietà esclusiva del Seminario, che tuttavia l’aveva venduta come propria. In fattispecie simili la Corte ha già affermato che la disciplina sulla garanzia per evizione parziale si applica in caso di vendita di cosa parzialmente altrui, richiamando Cass. n. 23343/2009, Cass. n. 3994/1980, Cass. n. 40/1964 e Cass. n. 21441/2022. Negando al ricorrente il diritto di far valere la garanzia, il giudice di merito è incorso in errore di diritto. La sentenza è cassata sul punto, con rinvio alla Corte d’Appello di Brescia in diversa composizione, anche per le spese.