Fideiussione immobile da costruire: sorte del preliminare in crisi del costruttore (Cass. civ. Sez. III n. 15622 del 11.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di fideiussione rilasciata a garanzia dell’acquisto di un immobile da costruire, ai sensi dell’art. 3 d.lgs. n. 122/2005, la garanzia è escutibile a decorrere dal verificarsi di una delle situazioni di crisi tipizzate dal secondo comma, purché il promissario acquirente abbia comunicato la volontà di recedere e l’organo della procedura non abbia manifestato il subentro. Il giudice del merito deve però accertare, in concreto, la persistente efficacia del contratto preliminare al momento dell’insorgenza della crisi e la portata del termine essenziale pattuito. Nell’ipotesi di termine essenziale fissato nell’interesse del promittente venditore, gli effetti della sua inutile scadenza richiedono l’attivazione della parte nel cui interesse è posto. È cassata con rinvio la sentenza che ometta di esaminare la compatibilità tra la specifica pattuizione e la ratio della norma.

Il Fatto

Il ricorrente, promissario acquirente di un immobile da costruire, aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti della società assicuratrice per l’escussione di una polizza fideiussoria rilasciata a garanzia di un contratto preliminare di compravendita. Al preliminare non aveva fatto seguito il definitivo per inadempimento della promittente venditrice.

La società proponeva opposizione, deducendo la carenza dei presupposti di cui all’art. 3 d.lgs. n. 122/2005, sul rilievo che il preliminare si era risolto prima della dichiarazione di fallimento della venditrice. Il Tribunale revocava il decreto; la Corte d’appello rigettava l’appello. Il promissario acquirente ricorreva in cassazione con due motivi, per violazione di legge e per motivazione apparente.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta l’ambito di applicabilità dell’art. 3 d.lgs. n. 122/2005. La disposizione destina la fideiussione a garantire la restituzione delle somme corrisposte dal promittente compratore nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, definita dal secondo comma nelle sue varie ipotesi, tra cui la trascrizione del pignoramento e la pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.

Il terzo comma subordina l’escussione alla condizione, per l’ipotesi del pignoramento, che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal preliminare, e, per le ipotesi successive, che l’organo della procedura non abbia comunicato il proprio subentro nel contratto.

Il nodo interpretativo è se l’operatività della garanzia presupponga la persistente efficacia del preliminare al momento dell’insorgenza della crisi. La Corte rileva il contrasto tra un indirizzo, rappresentato da Cass. n. 11761 del 2018, che ne afferma l’irrilevanza, e l’orientamento di Cass. n. 21792 del 2019 e Cass. n. 1571 del 2020, che ne condiziona l’escutibilità.

La soluzione va cercata nella causa concreta della garanzia, finalizzata a consentire al compratore di rientrare in possesso delle somme anticipate quando il costruttore non trasferisca la proprietà per una crisi tipizzata. La Corte territoriale non si è però fatta carico della specificità del caso, ossia se il recesso sia conseguito a inadempimento della controparte o ad altra causa.

Quanto al termine essenziale, fissato nell’interesse del promittente venditore, la motivazione non chiarisce se e come la sua scadenza abbia prodotto la risoluzione di diritto, né se fossero necessari ulteriori adempimenti, come la messa in mora, per renderlo essenziale anche per l’acquirente. Tali profili vanno verificati dal giudice del rinvio, chiamato ad accertare la portata della pattuizione e la sua compatibilità con la ratio della legge. Il ricorso è accolto e la sentenza cassata con rinvio alla Corte d’Appello dell’Aquila, in diversa composizione, anche per le spese.