Gästebetten, la ZeMeT vale come titolo abilitativo per la riapertura (TAR Trentino-Alto Adige n. 91 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di posti letto non alberghieri, l’art. 4, comma 5, del D.LH. n. 25/2022 non subordina la riapertura o l’aumento alla sola creazione di nuova volumetria. La disposizione richiede che la volumetria con destinazione “abitazione senza vincolo” possa essere realizzata in forza di una concessione edilizia o di un’autorizzazione all’intervento, con comunicazione di inizio lavori già effettuata. Il concetto di autorizzazione all’intervento comprende anche gli interventi di manutenzione straordinaria, risanamento e ristrutturazione privi di incremento volumetrico. La riapertura dei posti letto è quindi ammessa anche quando il titolo edilizio riguardi un edificio esistente oggetto di ristrutturazione, purché sussista l’affidamento dell’interessato e sia rispettato il termine di trenta giorni dalla dichiarazione di agibilità per la comunicazione di attività.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un immobile sito nel centro abitato di un Comune altoatesino, composto da due unità abitative e pertinenze. Dopo aver condotto per anni l’affitto turistico privato, ha cessato l’attività alla fine del 2021 e ha presentato una ZeMeT per ampi lavori di risanamento e manutenzione straordinaria, tra cui rifacimento del tetto, isolamento termico, installazione di pannelli solari e sostituzione di tapparelle e portoni.

Conclusi i lavori nel 2025, il ricorrente ha dichiarato l’agibilità e ha chiesto l’assegnazione di otto posti letto e il codice CIN per riprendere l’attività. Il Comune ha respinto l’istanza rilevando che, ai sensi dell’art. 4, comma 5, del D.LH. n. 25/2022, la creazione di posti letto non alberghieri presupporrebbe la realizzazione di nuova volumetria in forza di concessione edilizia o autorizzazione all’intervento, mentre la ZeMeT presentata nel 2021 riguardava solo manutenzione straordinaria. Il ricorrente ha impugnato il diniego davanti al giudice amministrativo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta il nodo interpretativo dell’art. 4, comma 5, del D.LH. n. 25/2022, disposizione transitoria che consente la creazione o l’aumento di posti letto non alberghieri in deroga al regime contingentato introdotto dal cosiddetto “tetto ai posti letto”. Muovendo dal dato letterale, il giudice osserva che la norma non contempla alcuna limitazione alla sola creazione di nuova volumetria. Il testo richiama genericamente la “creazione” e l'”aumento” e richiede che la volumetria “possa essere realizzata”, senza distinguere tra nuove costruzioni e altri interventi edilizi.

Sotto il profilo sistematico, la disposizione àncora la propria operatività al solo sussistere di una concessione edilizia o di un’autorizzazione all’intervento e all’avvenuta comunicazione di inizio lavori. Rileva quindi la mera astratta realizzabilità del progetto. Il giudice sottolinea che la nozione di autorizzazione all’intervento comprende anche gli interventi privi di incremento volumetrico, quali manutenzione straordinaria, risanamento e ristrutturazione. La ZeMeT rientra tra i titoli del terzo capo del titolo terzo della legge provinciale n. 9/2018.

Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui, decorsi i termini per l’esercizio del potere inibitorio-repressivo, la SCIA costituisce titolo abilitativo valido ed efficace, rimovibile solo tramite annullamento d’ufficio, e cita in tal senso la decisione del TAR Lazio n. 19778/2025. Osserva inoltre che l’art. 38, comma 4, della legge provinciale n. 9/2018, riferito alla destinazione abitativa senza vincolo, è concretizzato dal regolamento attuativo in modo da ricomprendere ogni ipotesi di rilascio dell’autorizzazione all’intervento, senza distinguere per tipologia di opera.

Quanto alla finalità della norma, il giudice rileva che la disposizione transitoria è volta a proteggere i progetti edilizi già approvati e avviati e gli investimenti a essi collegati. Non rileva la natura dell’intervento, se nuova costruzione o opera ancora in corso, ma l’affidamento maturato dal privato su un titolo legittimamente rilasciato. L’interpretazione restrittiva del Comune escluderebbe irragionevolmente dal beneficio interventi già autorizzati, come risanamenti e ristrutturazioni. Il primo motivo è pertanto fondato.

Anche il secondo motivo è accolto. L’art. 4, comma 5, del D.LH. n. 25/2022 non pone alcuna base per circoscrivere l’attività di affitto ai soli posti letto indicati nel progetto edilizio approvato. La prescrizione viola inoltre l’art. 7 della legge provinciale n. 17/1993 per difetto di motivazione. La motivazione postuma svolta nella comparsa difensiva è inammissibile e non sana il vizio originario. Il ricorso è accolto e gli atti impugnati sono annullati; il terzo motivo resta assorbito. Le spese sono compensate per la novità delle questioni.