IMU e comodato ai familiari: l’usufrutto su un altro immobile abitativo fa perdere la riduzione, perché il “possesso” non è solo la proprietà (Cass. trib. 17940/2026)
Corte di Cassazione, Sez. Tributaria, ordinanza n. 17940 del 4 giugno 2026 (R.G. 16945/2023), camera di consiglio del 26 marzo 2026 — Presidente Balsamo, Relatore Cavallo.
Il principio di diritto
Ai fini dell’agevolazione IMU per gli immobili concessi in comodato ai parenti in linea retta — riduzione del 50 per cento della base imponibile (art. 13, comma 3, lett. 0a, d.l. n. 201 del 2011) — la condizione che il comodante “possieda un solo immobile” in Italia, oltre l’abitazione principale e quello dato in comodato, va intesa in senso restrittivo quanto alla tipologia (rilevano i soli immobili ad uso abitativo), ma il “possesso” ostativo comprende non solo la proprietà, bensì anche gli altri diritti reali di godimento, come l’usufrutto, coerentemente con la nozione di possesso che costituisce il presupposto dell’IMU. L’usufrutto su un ulteriore immobile abitativo esclude quindi l’agevolazione.
Il fatto
Una contribuente impugnava un avviso di rettifica IMU per il 2016, emesso dal Comune di Napoli, relativo a un immobile concesso in comodato d’uso gratuito alla figlia, invocando la riduzione del 50 per cento. Il Comune negava l’agevolazione perché la contribuente possedeva un altro immobile abitativo (categoria A/2), sia pure a titolo di usufrutto al 50 per cento.
La Corte di Giustizia Tributaria Regionale della Campania rigettava l’appello del Comune, ritenendo che il “possesso” ostativo fosse soltanto quello corrispondente alla piena proprietà, e non l’usufrutto. Il Comune di Napoli ricorreva per cassazione con un unico motivo.
La motivazione
Il motivo è fondato. L’art. 1, comma 10, della legge n. 208 del 2015 ha introdotto, nell’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011, la lett. 0a, che riconosce la riduzione del 50 per cento a condizioni tassative: registrazione del contratto, possesso di un solo ulteriore immobile oltre l’abitazione principale e quello dato in comodato, residenza e dimora del comodante nello stesso comune, categoria non di lusso. La risoluzione 1/DF del 2016 ha chiarito che “un solo immobile” si riferisce agli immobili ad uso abitativo, coerentemente con la ratio di agevolare le esigenze abitative familiari; e che il venir meno anche di una sola condizione fa perdere il beneficio.
Il concetto di “possesso” — scelto dal legislatore in luogo di “proprietà” — va però inteso in senso ampio, comprensivo degli altri diritti reali di godimento come l’usufrutto, in linea con la nozione di possesso che è presupposto impositivo dell’IMU; l’interpretazione restrittiva che lo limita alla sola proprietà (Cass. n. 21231/2017) non è giustificata dalle finalità della norma. L’usufrutto al 50 per cento su un ulteriore immobile abitativo è quindi condizione ostativa. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza e, decidendo nel merito ex art. 384 cod. proc. civ., rigetta l’originario ricorso della contribuente, con condanna alle spese.
Implicazioni pratiche
Chi concede un immobile in comodato a un figlio per beneficiare della riduzione IMU del 50 per cento deve verificare non solo di non possedere altri immobili abitativi in piena proprietà, ma anche di non esserne usufruttuario (o titolare di altri diritti reali di godimento): anche una quota di usufrutto su un’altra abitazione fa perdere l’agevolazione.
Il controllo “un solo immobile” opera dunque a doppio filtro: conta solo la tipologia abitativa (un terreno o un negozio non rilevano), ma per quella tipologia conta ogni forma di possesso qualificato, non la sola proprietà. E poiché tutte le condizioni dell’agevolazione sono necessarie, il venir meno di una sola comporta la perdita del beneficio.
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