IMU nel porto turistico: unico soggetto passivo è il concessionario, anche per i punti d’ormeggio ceduti a terzi (Cass. civ. n. 27810/2025)
Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, sentenza n. 27810/2025 (ud. 19 settembre 2025, pubbl. 18 ottobre 2025; R.G.N. 20469/2023 e 20799/2023, riuniti) — Presidente Giacomo Maria Stalla, Relatore Giuseppe Lo Sardo
Il principio di diritto
«Ai fini dell’IMU, il concessionario di immobili demaniali compresi in un porto turistico, nell’accezione sancita dall’art. 2 del d.P.R. 2 dicembre 1997, n. 509, è l’unico soggetto passivo di imposta, a norma dell’art. 9, comma 1, secondo periodo, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, anche con riguardo ai punti d’ormeggio, il cui diritto di utilizzo temporaneo sia stato ceduto a terzi, essendo irrilevante a tal fine la qualificazione e l’efficacia dei contratti all’uopo stipulati tra le parti».
Il fatto
Roma Capitale notificava a una s.r.l. in amministrazione giudiziaria — subentrata nella concessione cinquantennale di una zona demaniale marittima per la realizzazione e la gestione di un porto turistico — un avviso di accertamento per omessa dichiarazione e omesso versamento dell’IMU 2015, per complessivi euro 1.000.054,05 tra imposta, sanzioni e interessi. La società aveva ceduto a terzi, con una serie di atti notarili, «la proprietà superficiaria e/o il diritto di utilizzo» della quasi totalità dei beni realizzati sull’area demaniale (punti d’ormeggio, box, posti auto e locali commerciali). Il suo capitale era stato sottoposto a sequestro di prevenzione nel luglio 2016 e a confisca nel dicembre 2018.
La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio escludeva il tributo sugli immobili ceduti in proprietà superficiaria e/o diritto di utilizzo a terzi e rideterminava le sanzioni con il cumulo giuridico. Ricorrevano per cassazione sia Roma Capitale sia la società, con ricorsi riuniti.
La motivazione
La Sezione Tributaria accoglie il primo motivo del ricorso di Roma Capitale. La cessione frazionata a terzi dell’utilizzo temporaneo dei punti d’ormeggio — quale che sia il nomen iuris della situazione giuridica attribuita — non influisce sulla concessione dei beni del demanio marittimo, che restano nella disponibilità (mediata) del concessionario del porto turistico. In base all’art. 9, comma 1, secondo periodo, del d.lgs. n. 23/2011 («nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario»), la concessione costituisce il presupposto dell’imposizione e individua ex lege il concessionario quale unico soggetto passivo, senza che rilevino i trasferimenti del godimento a terzi, finché il titolo concessorio non sia revocato o annullato. Il caso è distinto da quello della sub-concessione con finalità pubblicistica (Cass. n. 11006/2025), in cui il sub-concessionario concorre alla gestione del servizio pubblico: qui le cessioni soddisfano un interesse personale dei terzi al godimento esclusivo. La Corte richiama la qualificazione del rapporto sul posto barca come contratto di ormeggio (Cass. n. 17643/2013) e la giurisprudenza in tema di TARSU, che radica la soggettività passiva nel concessionario dell’area portuale anche quando i posti barca siano contrattualmente attribuiti a terzi (Cass. n. 3798/2018; Cass. n. 33106/2023).
È invece infondato il secondo motivo di Roma Capitale sulle sanzioni: trattandosi di violazioni della stessa indole commesse in periodi d’imposta diversi, si applica la sanzione base aumentata dalla metà al triplo in forza della continuazione ex art. 12, comma 5, d.lgs. n. 472/1997, principio affermato per l’ICI e destinato a valere anche per l’IMU (Cass. n. 24234/2024; Cass. n. 11432/2022; Cass. n. 18447/2021).
Sono respinti anche i motivi del ricorso incidentale della società: la sospensione del versamento di imposte prevista dall’art. 51, comma 3-bis, del d.lgs. n. 159/2011 (codice antimafia) riguarda i tributi dovuti per il periodo di durata dell’amministrazione giudiziaria e non i crediti tributari anteriori al sequestro (Cass. n. 3356/2022; Cass. n. 27215/2023): l’IMU accertata si riferiva al 2015, prima della misura. Il ricorso autonomo della società, di contenuto identico a quello incidentale, è dichiarato inammissibile in via sopravvenuta (Cass. n. 27555/2011; Cass. n. 15582/2020; Cass. n. 22730/2025), senza raddoppio del contributo unificato (Cass. Sez. Un. n. 19976/2024).
Implicazioni pratiche
La sentenza consolida un punto fermo per la fiscalità locale dei porti turistici: il concessionario non può sottrarsi all’IMU sostenendo di aver ceduto a terzi la proprietà superficiaria o il diritto di utilizzo dei singoli posti barca, e gli enti impositori possono legittimamente accertare l’imposta sull’intero compendio in capo al solo concessionario. Sul fronte sanzionatorio, il contribuente conserva il beneficio del cumulo giuridico per le violazioni della stessa indole protratte su più annualità. Per le società in amministrazione giudiziaria, la sospensione ex art. 51, comma 3-bis, del codice antimafia non copre le annualità d’imposta anteriori al sequestro. La causa torna alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, anche per le spese.
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