Interessi passivi su immobili da locare: deducibili al 100% anche con apertura di credito, prima della riforma 2015 (Cass. 34424/2025)
Corte di Cassazione, Sez. Tributaria, ordinanza n. 34424 del 28 dicembre 2025 (R.G.N. 38095/2019) — Presidente Maria Luisa De Rosa, Relatore Giuliano Tartaglione.
Il principio di diritto
Prima della modifica introdotta dall’art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147/2015, l’integrale deduzione degli interessi passivi su finanziamenti garantiti da ipoteca relativi a immobili destinati alla locazione (art. 1, comma 36, l. n. 244/2007) non conosceva i limiti — riguardanti l’attivo patrimoniale e la formazione dei ricavi — poi introdotti: è sufficiente che si tratti di impresa operante nel settore immobiliare e che il finanziamento, garantito da ipoteca, riguardi immobili destinati alla locazione. Nella nozione di “finanziamenti garantiti da ipoteca” rientra anche il contratto di apertura di credito in conto corrente, non solo il mutuo.
Il fatto
Una società immobiliare, attiva anche nella locazione, deduce integralmente per il 2008 gli interessi passivi sui finanziamenti stipulati con vari intermediari, avvalendosi dell’art. 1, comma 36, l. n. 244/2007, che consente la deduzione totale degli interessi “relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”. L’ufficio ritiene gli interessi indeducibili ex art. 96 t.u.i.r. e nega l’agevolazione per difetto dei presupposti soggettivi e oggettivi, rettificando la perdita 2008 e recuperando a tassazione la quota di perdita utilizzata nel 2010 (con maggiore IRES). La Commissione tributaria provinciale rigetta i ricorsi; la regionale rigetta l’appello, rilevando che la società non aveva provato la destinazione locativa, che la locazione era attività sussidiaria e che erano state stipulate aperture di credito, non mutui. La società ricorre per cassazione con un unico motivo.
La motivazione
Il motivo è fondato. L’art. 1, comma 36, l. n. 244/2007 prevede la deduzione integrale degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, in deroga al regime di parziale deducibilità dell’art. 96 t.u.i.r. La limitazione soggettiva alle sole società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare è stata introdotta solo dall’art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147/2015, non applicabile agli anni 2008 e 2010: nella formulazione originaria non occorreva dimostrare la natura “di gestione” dell’attività, bastando un’impresa del settore immobiliare con finanziamento ipotecario su immobili destinati alla locazione (Cass. n. 32902/2024).
Quanto al profilo oggettivo, la norma parla di “finanziamenti” in generale garantiti da ipoteca, senza riferimento esclusivo al mutuo: vi rientra anche l’apertura di credito in conto corrente, così come il leasing. È inoltre indifferente che gli immobili siano già locati al momento della stipula, e l’ambito applicativo non è limitato ai finanziamenti contratti per l’acquisto o la costruzione (Cass. n. 28804/2024; Cass. nn. 21885 e 21880/2023). La decisione della Commissione regionale, che aveva ristretto l’agevolazione alle società a prevalente attività locativa e ai soli mutui ipotecari, non è conforme a tali principi.
Il dispositivo: la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese.
Implicazioni pratiche
Per le imprese immobiliari con contenziosi relativi ad annualità anteriori al 2016, la deduzione integrale degli interessi passivi ex art. 1, comma 36, l. n. 244/2007 non richiede né la qualifica di immobiliare “di gestione” né la prevalenza dell’attività locativa: sono requisiti aggiunti solo dalla riforma del 2015. Sul piano dello strumento di finanziamento, ciò che conta è la garanzia ipotecaria e la destinazione locativa degli immobili, non la veste contrattuale: l’apertura di credito in conto corrente vale quanto il mutuo. Utile riscontro per chi difende posizioni pregresse o valuta istanze di rimborso su annualità ancora aperte.
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