Infiltrazioni d’acqua e vizi ex art 1669 cod civ nel venditore costruttore (Cass. civ. Sez. II n. 5037 del 26.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nei gravi difetti di costruzione per i quali opera la garanzia dell’art. 1669 cod. civ. rientrano le infiltrazioni d’acqua, perché incidono sulla funzionalità dell’opera menomandone il godimento e l’abitabilità. Tale garanzia è applicabile anche al venditore-costruttore, non assumendo rilievo il diverso inquadramento della fattispecie nella compravendita. L’eccezione di decadenza dalla garanzia per vizi non è rilevabile d’ufficio, ma deve essere ritualmente proposta dal venditore e non è ammissibile se formulata solo nelle comparse conclusionali, dopo le preclusioni assertive e probatorie. La censura che si risolva in una richiesta di riesame del merito o nella mera contrapposizione di una diversa lettura delle risultanze processuali è inammissibile in sede di legittimità.

Il Fatto

Alcuni acquirenti convennero in giudizio la società venditrice-costruttrice davanti al Trib. Roma, lamentando i vizi dell’immobile acquistato: la mancata predisposizione di dispositivi idonei a evitare infiltrazioni d’acqua sulle pareti di alcuni vani e il mancato rilascio del certificato di abitabilità. Domandarono il risarcimento dei danni, il rimborso delle spese per l’eliminazione dei vizi e la restituzione del deprezzamento dell’immobile.

Il Tribunale accolse la domanda, ritenendo applicabile l’art. 1669 cod. civ. anche all’appaltatore-venditore. La Corte d’appello di Roma rigettò l’impugnazione della società, confermando la qualificazione dei vizi come gravi, escludendo la rilevanza delle eccezioni di decadenza e prescrizione perché tardivamente sollevate e confermando il giudizio di attendibilità della consulenza tecnica. La società ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha anzitutto disatteso l’eccezione di improcedibilità del ricorso, osservando che il termine dei venti giorni previsto dall’art. 369 cod. proc. civ. per il deposito è solo finale e non impedisce il deposito prima della ricezione dell’avviso di ricevimento. Ha poi respinto l’eccezione di tardività del controricorso, richiamando il doppio termine dell’art. 370 cod. proc. civ. nella formulazione applicabile ratione temporis.

Nel merito, il primo motivo è infondato quanto alla prospettata violazione di legge. La Corte ribadisce il principio consolidato secondo cui le infiltrazioni d’acqua costituiscono gravi difetti di costruzione, in quanto carenze realizzative che compromettono funzionalità e abitabilità e sono eliminabili solo con opere di manutenzione. Vengono richiamati i precedenti Sez. 2 n. 11740 del 2003, Sez. 2 n. 8140 del 2004, Sez. 2 n. 27315 del 2017, Sez. 2 n. 24230 del 2018 e Sez. 2 n. 9620 del 2023.

Il profilo dell’omesso esame è invece inammissibile: nell’appello introdotto nel 2016 opera l’art. 348 ter, comma V, cod. proc. civ., che esclude il vizio di motivazione in caso di doppia conforme, ravvisabile anche quando le due statuizioni si fondino sul medesimo iter logico-argomentativo.

Il secondo motivo è inammissibile perché non conferente rispetto alla ratio decidendi. La Corte d’appello ha ritenuto le eccezioni di decadenza e prescrizione tardivamente proposte nelle comparse conclusionali. La Corte conferma che la decadenza dalla garanzia per vizi non può essere rilevata d’ufficio, ma va eccepita dal venditore: la censura sulla natura del contratto è quindi inammissibile per difetto di interesse.

Anche il terzo motivo è inammissibile, poiché si risolve in una richiesta di riesame dell’imputabilità della mancata consegna del certificato di abitabilità, senza adeguata censura della motivazione della Corte d’appello. Il quarto motivo è inammissibile per la sua formulazione: la Corte ribadisce che il giudizio di legittimità è a critica vincolata e che la parte non può limitarsi a contrapporre una diversa valutazione delle risultanze processuali, richiamando Sez. 1 n. 6519 del 2019. Il ricorso è stato respinto, con condanna della società al rimborso delle spese e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.