Innovazioni condominiali e ratifica dell’operato dell’amministratore (Cass. civ. Sez. II n. 15842 del 06.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di innovazioni condominiali, agli effetti dell’art. 1120 c.c. non costituisce innovazione qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma soltanto la modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. L’indagine volta ad accertare se in concreto sussista l’innovazione è rimessa al giudice di merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità salvo il limite dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. L’opera non autorizzata dall’assemblea è comunque ratificabile mediante delibere successive, che ne confermano la volontà con la maggioranza prescritta dalla legge.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di immobili in un complesso condominiale, lamentava che l’amministratore avesse eseguito, senza preventiva delibera assembleare, opere di disboscamento e la realizzazione di due piattaforme in cemento armato su un’area comune destinata a verde, con posizionamento di un chiosco adibito a vendita.

Il Tribunale accolse la domanda e condannò l’amministratore, nella qualità, al ripristino dei luoghi. La Corte d’appello riformò la decisione e rigettò la domanda, escludendo l’innovazione e valorizzando la successiva ratifica dell’operato dell’amministratore. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 100 cod. proc. civ. e degli artt. 339 e 342 cod. proc. civ., sostenendo che l’appello era stato proposto nei confronti del condominio, mai evocato in giudizio, e che la Corte territoriale avrebbe dovuto dichiararlo inammissibile per difetto di legittimazione passiva.

Il motivo è inammissibile. Poiché la sentenza di primo grado aveva accertato la legittimazione passiva del condominio, il ricorrente, vittorioso quanto all’esito finale ma soccombente sulla titolarità passiva del rapporto, avrebbe dovuto proporre appello incidentale. In tema di impugnazioni, qualora l’eccezione sia stata respinta in primo grado, in modo espresso o mediante enunciazione indiretta che ne sottenda l’infondatezza, la sua devoluzione al giudice d’appello richiede il gravame incidentale, non essendo sufficiente la mera riproposizione ai sensi dell’art. 346 cod. proc. civ., utilizzabile solo quando l’eccezione non sia stata oggetto di alcun esame.

Con il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, il ricorrente censurava la violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1130, 1136 e 1399 c.c., per avere la Corte di merito escluso la natura innovativa delle opere e ritenuto ratificabile la condotta dell’amministratore.

I motivi sono infondati. La Corte richiama la giurisprudenza secondo cui l’innovazione presuppone una modificazione che alteri l’entità sostanziale o la destinazione della cosa comune (Sez. 6-2 n. 35957 del 22.11.2021; Sez. 2 n. 20712 del 04.09.2017), restando l’accertamento riservato al giudice di merito (Sez. 2 n. 12805 del 14.05.2019). Nel caso di specie la Corte d’appello ha verificato che gli interventi si sono risolti nella sostituzione delle pedane in legno con pedane in cemento e in un piccolo chiosco, senza mutare consistenza né destinazione dell’area, rimasta fruibile a fini ricreativi.

La Corte aggiunge che l’assemblea ha comunque ratificato l’operato dell’amministratore con delibere successive, rispettose della maggioranza prescritta per le innovazioni (Cass. Sez. 6-2 n. 29924 del 18.11.2019). Il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di legittimità e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato aggiuntivo.