Insinuazione tardiva al passivo e inadempimento definitivo del preliminare non trascritto (Cass. civ. Sez. I n. 3233 del 09.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di vendita, la condotta del promittente venditore che, dopo aver promesso in vendita il bene, lo alieni a un terzo integra inadempimento definitivo, con conseguente diritto del promissario acquirente alla risoluzione e al risarcimento del danno, azionabile dal momento in cui il diritto può essere fatto valere. Ove il promittente venditore sia poi dichiarato fallito, il credito risarcitorio deve ritenersi liquido ed esigibile già alla data della dichiarazione di fallimento, sì che la domanda di insinuazione al passivo va proposta tempestivamente. La mancata trascrizione del preliminare e della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. rende il contratto non opponibile al curatore e consente tutela solo sul piano risarcitorio. L’art. 101, ultimo comma, l. fall. ammette l’insinuazione tardiva solo se il ritardo dipende da causa non imputabile al creditore, il quale è onerato di vincere la presunzione di imputabilità.

Il Fatto

Una società promissaria acquirente aveva versato, in sede di preliminare di compravendita immobiliare, una caparra confirmatoria e un acconto sul prezzo. La promittente venditrice, anziché trasferire l’immobile, lo aveva alienato a un terzo. Su istanza della stessa promissaria, il Tribunale dichiarava il fallimento della società venditrice e dei soci illimitatamente responsabili.

Dopo anni, la promissaria presentava domanda di insinuazione al passivo, chiedendo la restituzione delle somme versate. Il Giudice Delegato la dichiarava inammissibile per tardività, ai sensi dell’art. 101, comma 4, l. fall. L’opposizione proposta ex art. 98 l. fall. veniva rigettata dal Tribunale di Arezzo con decreto, sul rilievo che il credito era liquido ed esigibile già al fallimento e che il ritardo era imputabile alla creditrice. Propone ricorso per cassazione la società soccombente.

La Motivazione della Corte

La ricorrente sosteneva che l’esecuzione del preliminare parzialmente eseguito fosse rimasta sospesa al momento del fallimento, con la conseguenza che il termine per insinuarsi sarebbe decorso solo dopo la scelta del curatore di subentrare o sciogliersi dal contratto.

La Corte respinge questa impostazione. La società, chiedendo la restituzione di caparra e acconto, aveva manifestato definitivamente la volontà di ottenere il ristoro risarcitorio per l’inadempimento della promittente venditrice. Tale inadempimento si era perfezionato quando il bene era stato trasferito al terzo acquirente, e non già al fallimento.

Sul punto i giudici richiamano la giurisprudenza di legittimità: l’obbligo di non trasferire ad altri il bene promesso in vendita è implicito nella volontà del promittente venditore, sicché la successiva alienazione a terzi costituisce inadempimento contrattuale, dal quale discende il diritto del promissario acquirente alla risoluzione e al risarcimento, azionabile dal momento dell’inadempimento (Cass. Sez. I n. 7066 del 14.04.2004; Cass. n. 11571/1998).

Nel caso concreto la mancata trascrizione del preliminare e della domanda ex art. 2932 c.c. — circostanze ammesse dalla stessa ricorrente — rendeva evidente la non opponibilità del contratto al curatore, con la conseguenza che la tutela poteva essere ottenuta solo sul piano risarcitorio, mediante una tempestiva domanda di ammissione al passivo.

Il credito risarcitorio era dunque esigibile e azionabile già nella sede endofallimentare; l’insinuazione, proposta a quasi dieci anni dal fallimento, era irrimediabilmente tardiva. La Corte rigetta quindi il primo motivo e dichiara assorbito il secondo, relativo alla pretesa causa di prelazione sul ricavato della vendita, non essendo il credito ammesso al passivo. Le spese seguono la soccombenza.