Leasing immobiliare e migliorie su beni locati: terreno indeducibile, lavori inerenti (Cass. 8477/2026)
Con l’ordinanza n. 8477 del 4 aprile 2026, la Sezione tributaria della Corte di cassazione ha esaminato due distinti profili del reddito d’impresa: la quota indeducibile dei canoni di leasing riferibile al terreno di un fabbricato industriale e la deducibilità delle migliorie eseguite dal conduttore su un immobile altrui.
Questione esaminata
Una società aveva acquisito in leasing un terreno destinato alla costruzione di un fabbricato industriale. Una parte dell’area era stata ceduta al Comune come standard urbanistico e la contribuente l’aveva esclusa dal valore non ammortizzabile del terreno. L’Agenzia sosteneva invece che l’intera area dovesse concorrere al calcolo della quota indeducibile.
L’Ufficio contestava inoltre le spese di manutenzione straordinaria sostenute su un diverso immobile condotto in locazione, ritenendole non inerenti e ammortizzate in un periodo non corretto.
Principio affermato
I terreni non sono ammortizzabili perché non hanno una vita utile limitata. Nei fabbricati strumentali e nei relativi leasing, il costo deducibile deve quindi essere determinato al netto del valore dell’area, applicando i criteri dell’art. 36 del d.l. n. 223/2006.
La porzione ceduta al Comune per consentire la lottizzazione non può essere separata artificialmente dal terreno per renderne ammortizzabile il costo. Se qualificata come onere di urbanizzazione, deve essere trattata secondo le regole sui costi incrementativi e non trasformata in una quota autonoma del fabbricato.
Le migliorie su immobili di terzi sono invece deducibili quando il contribuente prova la loro concreta destinazione all’attività d’impresa. La proprietà altrui del bene non esclude l’inerenza.
Motivazione della Cassazione
La cessione dell’area standard al Comune costituiva una condizione essenziale per ottenere il permesso di edificare e faceva parte dell’operazione unitaria di acquisto e sviluppo del terreno. Non era quindi possibile rendere ammortizzabile quella porzione soltanto in ragione della diversa destinazione urbanistica. La Corte ha accolto su questo punto il ricorso dell’Agenzia.
Quanto alle opere sull’immobile locato, il giudice regionale aveva accertato che gli interventi di ampliamento, ammodernamento e miglioramento aumentavano capacità, produttività, sicurezza o vita utile del bene ed erano posti a carico della conduttrice dalle pattuizioni contrattuali. La censura dell’Ufficio tendeva a una nuova valutazione del contratto e dei fatti, non consentita in Cassazione.
È stato inoltre confermato il criterio temporale adottato per l’ammortamento: i principi contabili applicano e specificano il criterio legale, ma l’Agenzia non aveva indicato elementi concreti capaci di dimostrare l’erroneità della ripartizione riconosciuta dal giudice di merito. È stato quindi accolto solo il primo motivo.
Rilevanza pratica
Nel leasing di fabbricati industriali è necessario ricostruire separatamente il valore dell’area e quello della costruzione. Destinazioni pubbliche, cessioni urbanistiche e oneri sostenuti per edificare devono essere documentati e classificati senza alterare il principio di non ammortizzabilità del terreno.
Per le migliorie su immobili locati occorre conservare il contratto, le autorizzazioni, i progetti, le fatture e la prova della funzione aziendale dei lavori. La deduzione non dipende dalla proprietà del bene, ma dall’inerenza e dalla corretta ripartizione del costo lungo il periodo di utilità.