Locazione finanziaria e obblighi dichiarativi IMU a carico dell’utilizzatore (Cass. civ. Sez. V n. 28490 del 27.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, nel caso di immobile concesso in locazione finanziaria, soggetto passivo dell’imposta, ai sensi dell’art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011, è l’utilizzatore, al quale il contratto attribuisce in via esclusiva i benefici, gli obblighi e gli oneri normalmente spettanti al proprietario. Su di lui gravano pertanto anche gli obblighi dichiarativi. Ove il rapporto non risulti da dati catastali conosciuti o conoscibili dall’ente impositore, permane l’obbligo di presentazione della dichiarazione di cui all’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, la cui inosservanza comporta l’applicazione delle relative sanzioni. In tema di ICI, la rendita catastale attribuita dall’ente impositore a seguito di procedura DOCFA, una volta notificata, costituisce base imponibile anche per le annualità sospese suscettibili di accertamento o di liquidazione e rimborso.

Il Fatto

Una società utilizzatrice conduceva in locazione finanziaria un complesso industriale e un immobile di proprietà di una società di leasing. Il Comune notificava avvisi di accertamento IMU per le annualità dal 2014 al 2017, contestando l’omessa denuncia degli immobili.

La società impugnava gli atti. I giudici di primo grado rigettavano i ricorsi; la CTR accoglieva parzialmente l’appello, rideterminando le sanzioni in misura unitaria, ma confermando la debenza del tributo. Avverso tale decisione la contribuente proponeva ricorso per cassazione con otto motivi; il Comune resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, denunciavano la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia sull’obbligo dichiarativo del locatore finanziario. Il Collegio precisa che il vizio di omessa pronuncia ricorre solo quando il giudice ometta del tutto di provvedere, anche in via implicita, sulla domanda o sull’eccezione. Nella specie i giudici di appello avevano ritenuto che la società, in quanto nel possesso degli immobili dal 2014, fosse tenuta alla denunzia, senza che alcun obbligo del proprietario potesse elidere quello del locatario finanziario.

Il percorso argomentativo si fonda sull’orientamento consolidato secondo cui l’obbligazione d’imposta si consolida in capo all’utilizzatore sin dalla sottoscrizione del contratto e cessa con la scadenza, in difetto di riscatto, o con la risoluzione. Le parti indicate richiamano Cass. n. 7227 del 2020 e Cass. n. 28043 del 2018, oltre a Cass. n. 4925 del 2023 e Cass. n. 37505 del 2022.

Il Collegio ricorda che, a seguito dell’informatizzazione del catasto, resa operativa con provvedimento direttoriale del 18 dicembre 2007, l’obbligo dichiarativo è stato soppresso dall’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 2006, per gli anni 2008 e seguenti. La soppressione riguarda però le unità immobiliari ascritte alla pubblicità catastale, ostensibile agli enti locali. Fuori da tale contesto l’obbligo permane, segnatamente quando gli elementi rilevanti dipendono da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche del modello unico informatico.

Nel caso concreto il contratto di leasing non risultava trascritto in Conservatoria né annotato in Catasto: l’ente impositore non poteva quindi conoscerlo. Da qui l’affermazione del principio secondo cui, non risultando il rapporto da dati catastali conoscibili, l’utilizzatore è obbligato alla dichiarazione e l’inosservanza comporta l’applicazione delle sanzioni.

Il terzo motivo è dichiarato inammissibile per genericità e contraddittorietà: la ricorrente non chiariva quale norma fosse stata violata nel computo delle sanzioni, né dimostrava l’applicazione di una doppia sanzione. Il quarto e il sesto motivo sono inammissibili perché contestano valutazioni di merito, non la violazione di legge. Il quinto e il settimo, identici, non integrano il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, avendo la CTR accertato l’assenza di prova sull’inagibilità dei locali.

L’ottavo motivo è accolto: la CTR non si era confrontata con l’orientamento secondo cui la rendita catastale attribuita dall’ente impositore a seguito di DOCFA, una volta notificata, costituisce base imponibile anche per le annualità sospese. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.