Locazione di immobili vincolati da impresa: tassazione ordinaria, non agevolata (Cass. civ. Sez. V n. 5994 del 06.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, i canoni prodotti dalla locazione di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 3 della legge n. 1089 del 1939, che siano oggetto dell’attività dell’impresa costituiscono ricavi e concorrono alla determinazione del reddito d’impresa. Non è pertanto applicabile l’art. 11, comma 2, della legge n. 413 del 1991, che nel determinare il reddito mediante la minore tra le tariffe d’estimo si riferisce al solo reddito fondiario, giustificandosi nei maggiori costi di manutenzione degli immobili vincolati, ragione che non opera per i redditi d’impresa. Non ricorre vizio di omessa pronuncia quando la reiezione della domanda sia implicita nella costruzione logico-giuridica della decisione, incompatibile con la pretesa fatta valere.

Il Fatto

La società contribuente subiva una ripresa a tassazione, per l’anno di imposta 2008, sui canoni percepiti per la locazione di immobili strumentali sottoposti a vincolo storico-architettonico. La società sosteneva che tali immobili, in quanto vincolati, dovessero fruire dell’agevolazione fiscale dell’art. 11, secondo comma, della legge n. 413 del 1991, con tassazione calcolata sul reddito catastale, e non secondo i criteri del reddito d’impresa.

Il giudice di primo grado accoglieva le ragioni della contribuente, ma la sentenza era integralmente riformata in appello. Avverso tale pronuncia la società ricorreva per cassazione con tre motivi, cui resisteva l’Agenzia delle entrate con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 11, secondo comma, della legge n. 413 del 1991, lamentando che sui canoni di locazione di immobili vincolati sia stata applicata la tassazione del reddito d’impresa invece dell’agevolazione calcolata sul reddito catastale. La Corte lo ritiene infondato.

Pur riconoscendo il carattere speciale della tassazione prevista per i beni sottoposti a vincolo storico-artistico, affermato dalle Sezioni Unite, il Collegio precisa che quel principio va distinto a seconda che si tratti di reddito dominicale o di reddito d’impresa. I canoni derivanti dalla locazione di immobili che siano oggetto dell’attività dell’impresa rappresentano ricavi che concorrono al reddito d’impresa, senza che trovi applicazione la norma agevolativa invocata. Quest’ultima, nello stabilire la determinazione del reddito mediante la minore tra le tariffe d’estimo, si riferisce al solo reddito fondiario e si giustifica per i maggiori costi di manutenzione degli immobili vincolati, ragione che non ha senso rispetto ai redditi d’impresa, determinati sui ricavi in contrapposizione ai correlativi costi, indeducibili rispetto ai redditi fondiari.

Il secondo e il terzo motivo, proposti in via subordinata, denunciano la nullità della sentenza per omessa pronuncia in violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.: il primo con riguardo alla mancata considerazione degli interessi passivi sul finanziamento e della quota di ammortamento dell’immobile; il secondo con riguardo all’autonoma domanda di inapplicabilità delle sanzioni per obiettiva incertezza giuridica. La Corte li respinge.

Non ricorre il vizio di omessa pronuncia su punto decisivo quando la soluzione negativa di una richiesta di parte è implicita nella costruzione logico-giuridica della sentenza, incompatibile con la domanda. Al giudice di merito non può imputarsi di aver omesso l’esplicita confutazione delle tesi non accolte, essendo sufficiente che il convincimento risulti da un esame logico e coerente delle sole prospettazioni ritenute idonee a giustificarlo.

Quanto alle sanzioni, sussiste incertezza normativa oggettiva, causa di esenzione del contribuente dalla responsabilità amministrativa tributaria ai sensi dell’art. 10 della legge n. 212 del 2000 e dell’art. 8 del d.lgs. n. 546 del 1992, solo quando sia ravvisabile una condizione di inevitabile incertezza su contenuto, oggetto e destinatari della norma, riferita non a un generico contribuente né all’Ufficio finanziario, ma al giudice, unico soggetto cui è attribuito il potere-dovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione. Nel caso di specie tale condizione non ricorre. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.