Deducibilità integrale degli interessi passivi su mutui ipotecari senza limiti funzionali (Cass. civ. Sez. V n. 321 del 08.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1, comma 36, legge n. 244/2007, nel prevedere la non rilevanza ai fini dell’art. 96 t.u.i.r. degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, non pone limiti oggettivi legati alla destinazione delle somme mutuate. La disposizione è di portata ampia e non giustifica limitazioni né sul piano oggettivo delle tipologie di immobili, né sul piano funzionale degli obiettivi dell’indebitamento. Il solo limite è soggettivo, riguardando le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, requisito introdotto dall’art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147/2015.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate ha notificato a una società un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2014, recuperando a tassazione interessi passivi ritenuti non deducibili per Euro 897.892,83. Secondo l’Ufficio, il finanziamento acceso presso una banca nel 2008, garantito da ipoteca su un complesso immobiliare già costruito, non era stato stipulato per terminare la costruzione del centro commerciale, ma per generare una riserva di liquidità.

La società ha impugnato l’atto. La Commissione tributaria provinciale ha accolto il ricorso, ritenendo illegittimo il recupero. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio ha poi accolto l’appello dell’Ufficio. La società ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

La questione centrale riguarda l’ambito applicativo dell’art. 1, comma 36, legge n. 244/2007. L’Agenzia sosteneva che la norma subordinasse l’integrale deducibilità alla sussistenza di un presupposto oggettivo, ossia alla circostanza che il finanziamento fosse stato contratto per acquisire, costruire o ristrutturare l’immobile ipotecato.

La Corte disattende questa lettura. Il testo normativo non prevede alcun limite oggettivo riferito alla destinazione delle somme mutuate. Il legislatore, quando ha inteso restringere la portata della disposizione, lo ha fatto in via espressa, introducendo il solo limite soggettivo delle società di gestione immobiliare con l’art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147/2015.

Nella fattispecie non è contestato che la società contribuente possieda i requisiti soggettivi. Resta quindi da verificare solo la condizione oggettiva della garanzia ipotecaria su immobili destinati alla locazione, che non ammette ulteriori limitazioni funzionali.

La Corte richiama il proprio indirizzo, già espresso con Cass. n. 21885 e n. 21880 del 2023, seguito da Cass. n. 22191 e n. 22735 del 2023 e da Cass. n. 28804 del 2024, secondo cui la portata della disposizione è estremamente ampia. Il Collegio dichiara di voler dare continuità a tale orientamento.

Ne consegue che ogni questione relativa alla destinazione delle somme mutuate e ai conteggi degli interessi rimane assorbita. Il secondo e il terzo motivo, incentrati sull’omesso esame di fatti decisivi, sono dichiarati assorbiti. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.