Locazione, interessi su ristrutturazione e prova della percezione (Cass. civ. Sez. V n. 8301 del 29.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La richiesta di pagamento degli interessi contrattualmente pattuiti per gli oneri sopportati dal locatore per la ristrutturazione dell’immobile, sia nelle locazioni ad uso abitativo sia in quelle ad uso diverso, costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto. Solo a seguito di tale richiesta il locatore può esigere il pagamento. Ne consegue che, ove la corresponsione non sia stata richiesta, l’ente impositore non può invocare la presunzione di intervenuto versamento degli interessi ai fini dell’imposizione. La mera previsione contrattuale non integra prova presuntiva dell’effettiva percezione del reddito.

Il Fatto

L’Amministrazione finanziaria notificava a una società un avviso di accertamento avente ad oggetto Ires, Iva ed Irap per l’anno 2009, recuperando a tassazione maggiori proventi da locazione immobiliare. Si contestava di non aver dichiarato i maggiori redditi conseguenti all’incremento Istat annuale del canone e agli interessi sugli oneri di ristrutturazione, entrambi previsti dal contratto di locazione.

La contribuente impugnava l’atto innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Prato, deducendo il difetto di prova dei redditi pretesi. La CTP accoglieva le difese e annullava l’atto; la Commissione Tributaria Regionale della Toscana confermava la decisione. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi, contrastati da controricorso e memoria della società.

La Motivazione della Corte

I due motivi, proposti entrambi ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., sono trattati congiuntamente per connessione. L’Amministrazione deduce la violazione dell’art. 24 della legge n. 392 del 1978 e dell’art. 14 della legge n. 431 del 1998, nonché dell’art. 39, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973 e degli artt. 2697 e 2729 cod. civ., sostenendo che l’accertamento induttivo sarebbe stato male applicato dalla CTR.

La tesi dell’Ente impositore è che, dopo l’abrogazione dell’art. 24 della legge n. 392 del 1978, la richiesta di aggiornamento del canone non sia più necessaria e che, in mancanza di rinunzia espressa della locatrice, il solo dato contrattuale basti a presumere l’avvenuta percezione delle maggiori somme, anche per gli interessi sulle opere di ristrutturazione.

La Corte non condivide l’impostazione. La riforma ha eliminato la previsione della espressa richiesta, ma non ha stabilito che l’aggiornamento operi automaticamente per il solo fatto di essere stato pattuito. Il Collegio richiama il proprio orientamento: la richiesta del locatore costituisce condizione per il sorgere del diritto, con la conseguenza che il canone aggiornato può essere preteso solo dal momento della richiesta, senza diritto agli arretrati (Cass. sez. III n. 14673 del 2003). Il principio è stato confermato anche in tema di indennità per il ritardato rilascio (Cass. sez. III n. 11675 del 2014) e ribadito quanto alla clausola che preveda richieste preventive o riferite ad anni diversi (Cass. sez. III n. 27287 del 2021).

Non si discute dunque di rinunzia all’adeguamento, ma di prova che questo sia stato almeno richiesto. La CTR ha correttamente rilevato che la mera previsione contrattuale non dimostra l’effettiva percezione, mancando ogni ulteriore elemento presuntivo che l’Agenzia avrebbe potuto fornire, come l’accertamento della corresponsione del canone aggiornato o la richiesta di aggiornamento da parte della locatrice.

La ratio è estesa, per comunanza di ragioni, agli interessi pattuiti in conseguenza degli oneri di ristrutturazione. La Corte enuncia il principio di diritto secondo cui la richiesta di pagamento di tali interessi costituisce condizione del diritto e, in sua assenza, l’ente impositore non può invocare la presunzione di intervenuto versamento. Il ricorso è quindi respinto, con condanna dell’Amministrazione alle spese di lite.