Mancanza certificato agibilità insanabile e risoluzione per aliud pro alio (Cass. civ. Sez. II n. 19117 del 11.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita di immobili, la mancanza del certificato di agibilità configura aliud pro alio, con conseguente risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c., quando le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili. Se le difformità sono sanabili, ricorre il vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali; se la carenza è ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della pratica amministrativa, si configura un inadempimento non grave, fonte di sola responsabilità risarcitoria e non di risoluzione. La conoscenza, da parte dell’acquirente, del mancato rilascio del certificato non vale di per sé a escludere la gravità dell’inadempimento, salvo che risulti un’espressa rinuncia al requisito o un esonero del venditore dall’obbligo di ottenerlo. Il mero impegno dell’alienante ad acquisire il certificato, non tradottosi nell’effettiva acquisizione, non lo esonera da responsabilità.

Il Fatto

Con atto pubblico l’acquirente acquistava un locale ad uso autorimessa per il prezzo di euro 60.500,00. Il bene era privo del certificato di agibilità. L’acquirente chiedeva al Tribunale la risoluzione del contratto per grave inadempimento della venditrice, la restituzione del prezzo e delle spese notarili, oltre al risarcimento dei danni. La venditrice si opponeva, deducendo l’avvio della pratica per ottenere il certificato.

Il Tribunale pronunciava la risoluzione, condannando la venditrice alla restituzione di euro 60.500,00 e di euro 4.200,00 per spese notarili. La Corte d’appello rigettava l’impugnazione, ravvisando un’ipotesi di aliud pro alio e confermando la decisione. La venditrice ricorreva per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge tutti i motivi. Sul primo, la ricorrente deduceva che l’acquirente era consapevole del mancato rilascio del certificato e che l’unico obbligo della venditrice consisteva nell’adoperarsi per ottenerlo. Il Collegio osserva che la conoscenza del mancato rilascio non è indicativa della consapevolezza delle carenze funzionali del bene, potendo il mancato rilascio dipendere dal semplice mancato esperimento della pratica. Solo un’espressa rinuncia al requisito o l’esonero del venditore dall’obbligo di ottenere la licenza escludono la sua responsabilità.

Quanto ai documenti asseritamente non esaminati, la Corte rileva che il giudice d’appello li aveva presi in visione, reputandoli irrilevanti perché i riferimenti catastali degli immobili cui si riferivano le pratiche non riguardavano il cespite compravenduto. La stessa venditrice, nella comparsa di costituzione in primo grado, aveva riconosciuto l’insussistenza del certificato.

Sul secondo motivo, relativo alla pretesa formazione del silenzio-assenso sull’istanza di agibilità, la Corte conferma la motivazione della sentenza d’appello: l’immobile era privo, in termini insanabili, dei requisiti indispensabili per il rilascio del certificato. L’autorimessa, collocata al secondo piano seminterrato, era manifestamente inidonea a ottenerlo. La conclusione è conforme al principio nomofilattico per cui la mancanza del certificato di agibilità integra l’ipotesi di aliud pro alio, qualora le difformità non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali, qualora siano sanabili, ovvero l’inadempimento non grave, fonte di sola responsabilità risarcitoria, qualora la carenza sia ascrivibile a semplice ritardo.

La Corte richiama la ripartizione consolidata: si ha aliud pro alio quando il bene consegnato è completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, risultando funzionalmente inidoneo allo scopo economico-sociale della res promessa. Nella specie, la sentenza d’appello aveva verificato l’impossibilità di sanare le carenze del cespite.

Sul terzo motivo, concernente la condanna alle spese, la Corte rileva che la prima doglianza è mero effetto riflesso del rigetto dei motivi precedenti. Quanto alla compensazione, il giudice di merito l’ha negata valutando la marginalità del rigetto della domanda risarcitoria a fronte della prevalenza delle domande accolte. La liquidazione è avvenuta in base ai parametri dello scaglione individuato dal decisum, e non del disputatum. Il ricorso è respinto, con condanna della ricorrente alle spese e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.