Motivazione per relationem nell’accertamento del valore immobiliare (Cass. civ. Sez. V n. 29329 del 05.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, i criteri di stima previsti dall’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 sono tra loro pariordinati, sicché la rettifica del valore dichiarato può fondarsi anche su “altri elementi di valutazione”, purché non enumerati in modo generico. L’obbligo di motivazione degli atti tributari può essere adempiuto per relationem, mediante il richiamo a elementi risultanti da altri atti, quando l’avviso ne riproduca il contenuto essenziale. In tal caso è assolto anche l’obbligo di allegazione dell’atto comparativo imposto dall’art. 52, comma 2-bis, d.P.R. n. 131/1986, restando comunque fermo l’onere della prova a carico dell’Amministrazione.

Il Fatto

Una società acquirente e il venditore impugnavano un avviso di rettifica e liquidazione relativo alla compravendita di un immobile ad uso abitativo. L’Ufficio aveva rideterminato il valore dichiarato fondandosi sulla comparazione con beni similari e sul valore medio di zona indicato dal bollettino della CCIA.

La CTP rigettava il ricorso. La CTR confermava, rilevando la congruità della motivazione, l’assenza di prova di un generalizzato degrado dell’immobile e la locazione dello stesso, a breve distanza dalla vendita, a un canone in linea con il valore accertato. La società ricorreva in Cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il motivo deduceva la violazione degli artt. 51 e 52, comma 2-bis, d.P.R. n. 131/1986, dell’art. 7, comma 1, legge n. 212/2000 e delle norme processuali, per non avere l’Agenzia allegato all’avviso i nove atti di compravendita posti a base della comparazione, né riprodotto il relativo contenuto essenziale.

La Corte richiama anzitutto il principio secondo cui i plurimi criteri di stima sono pariordinati: la rettifica può basarsi anche su “altri elementi di valutazione”, purché non elencati in modo meramente generico e di stile, così da consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa. Nel caso concreto la rettifica si fondava non solo sulla comparazione, ma anche sul valore medio di zona.

Quanto alla motivazione, essa ha la funzione di delimitare le ragioni dell’Ufficio nella successiva fase contenziosa. Fermo l’onere della prova dell’Amministrazione, è sufficiente l’enunciazione dei criteri astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto applicati: il contribuente, noto il criterio, è in grado di contestare la pretesa.

Nel regime dell’art. 7, legge n. 212/2000, la motivazione può essere resa per relationem, purché l’atto riproduca il contenuto essenziale del documento richiamato. In materia di imposta di registro, l’avviso adottato a seguito di comparazione è adeguatamente motivato quando contiene la riproduzione delle parti utili a comprendere il parametro di rettifica, essendo in tal modo assolto anche l’obbligo di allegazione. Nel caso di specie tale riproduzione era contenuta nel verbale del contraddittorio che aveva preceduto l’avviso, assicurando la conoscenza degli atti comparativi.

Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.