Mutamento d’uso da turistico-ricettivo a residenziale e oneri concessori (TAR Liguria n. 164 del 06.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di una struttura alberghiera in residenza integra un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001, con conseguente debenza degli oneri concessori, anche con riferimento alla superficie del sottotetto, ove non sia provato un precedente, effettivo e legittimo uso residenziale. L’eventuale indicazione residenziale contenuta in un titolo edilizio del 1991, smentita dalla complessiva documentazione della pratica, costituisce mero errore materiale privo di incidenza sulla sostanziale destinazione dell’immobile. La quantificazione degli oneri, ancorata a parametri comunali adeguati agli indici regionali, non è arbitraria né sproporzionata. In caso di procedimento avviato ad iniziativa di parte, la mancata comunicazione di avvio non è lesiva dell’interesse partecipativo e, comunque, non determina l’annullamento del provvedimento ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990, quando il relativo contenuto sia vincolato.

Il Fatto

La società, divenuta proprietaria di un compendio immobiliare già adibito ad albergo, impugnava il provvedimento con cui il Comune aveva rideterminato gli oneri concessori per il permesso di costruire relativo al recupero ad uso abitativo della struttura, nonché la delibera che fissava il parametro unitario per l’anno 2017. La ricorrente sosteneva, in particolare, che la superficie del sottotetto non avrebbe dovuto essere assoggettata ad oneri, essendo già destinata a residenza sin dal 1991 in forza di una concessione in sanatoria, e contestava altresì l’importo unitario applicato, assumendo che la normativa regionale prevedesse un parametro inferiore per gli interventi di trasformazione delle strutture alberghiere.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha preliminarmente dichiarato inutilizzabile la memoria depositata dalla ricorrente oltre il termine di cui all’art. 73, comma 1, cod. proc. amm. Nel merito, ha escluso che il sottotetto avesse una pregressa destinazione residenziale, valorizzando la documentazione della pratica edilizia, dalla quale emergeva la costante destinazione turistico-ricettiva del piano. L’indicazione residenziale contenuta nel titolo del 1991 è stata pertanto qualificata come mero errore materiale, privo di incidenza sulla destinazione effettiva dell’immobile.

Ne consegue che l’intervento di recupero ad uso abitativo dell’intero compendio integra un mutamento di destinazione d’uso dalla categoria turistico-ricettiva a quella residenziale, rilevante ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001 e non riconducibile a un passaggio tra categorie omogenee o ininfluenti sul carico urbanistico.

Quanto alla quantificazione, il Collegio ha ritenuto che il parametro applicato, risultante da una delibera comunale conforme al quadro regionale e comprensivo dell’adeguamento ISTAT e delle voci di urbanizzazione, non fosse arbitrario né sproporzionato, essendo ancorato a parametri vincolati e correttamente esplicitati nel provvedimento.

Infine, la Corte ha respinto le censure procedimentali, rilevando che la rideterminazione era intervenuta su istanza della parte privata e aveva comportato una riduzione dell’onere, con esclusione di un esercizio officioso di autotutela. In ogni caso, l’eventuale omissione della comunicazione di avvio non sarebbe invalidante ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990, trattandosi di provvedimento vincolato e non essendo stata allegata l’utilità di un apporto partecipativo.