Mutuo fondiario oltre il limite di finanziabilità non è nullo (Cass. civ. Sez. I n. 6 del 01.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’art. 38, secondo comma, d.lgs. n. 385/1993 non è elemento essenziale del contenuto del contratto, ma elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto; la sua violazione non integra violazione di norma imperativa e non determina la nullità del contratto, poiché la norma persegue la stabilità patrimoniale della banca e il contenimento del rischio creditizio. Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo corrispondente al modello legale, il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto per ricondurlo al tipo generale del mutuo ordinario. Sul piano contabile, l’art. 2426, primo comma, cod. civ. riconosce la discrezionalità tra criterio del costo di acquisto e criterio del patrimonio netto, ma impone che la differenza sia motivata nella nota integrativa, in funzione del principio di veridicità del bilancio e dei precetti di chiarezza e correttezza di cui all’art. 2423, comma 2, cod. civ..

Il Fatto

Una società creditrice, mandataria di una banca, si era insinuata al passivo di un fallimento, chiedendo l’ammissione di due crediti: un finanziamento fondiario e un mutuo ipotecario di cui la società poi fallita si era accollata l’onere. Il giudice delegato aveva accolto l’eccezione di nullità del finanziamento fondiario per superamento del limite di cui all’art. 38 t.u.b., respinto l’eccezione di usurarietà sopravvenuta e dichiarato la nullità di un successivo accordo di riscadenzamento per mancata indicazione dell’indicatore sintetico di costo.

Il tribunale, in parziale accoglimento dell’opposizione allo stato passivo, aveva escluso la conversione del contratto nullo e confermato la revocatoria ordinaria in via breve delle ulteriori ipoteche, rilevando che al momento della loro concessione la società versava in una situazione di pesante squilibrio patrimoniale, con eventus damni e scientia damni. La banca ha proposto ricorso per cassazione in nove mezzi; il fallimento ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione degli artt. 38 t.u.b. e 1418 cod. civ. sulla ritenuta nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. La Corte lo accoglie, richiamando l’intervento delle Sezioni Unite n. 33719 del 2022, che hanno risolto il contrasto nel senso della non essenzialità del limite rispetto al contenuto del contratto. La norma demanda all’autorità di vigilanza la fissazione del limite nell’ambito della vigilanza prudenziale; la sua violazione, se posta a fondamento della nullità, finirebbe per pregiudicare proprio l’interesse protetto, cioè la stabilità patrimoniale della banca.

Le Sezioni Unite hanno altresì affermato che, quando i contraenti abbiano voluto stipulare un mutuo corrispondente al modello legale, la volontà comune non consente al giudice di riqualificare d’ufficio il contratto per ricondurlo al mutuo ordinario, neppure in presenza di una contestazione sulla validità per superamento del limite. Il decreto impugnato va dunque cassato nella parte in cui ha ritenuto nullo il finanziamento fondiario. L’accoglimento del primo mezzo assorbe i successivi sei, che investivano la valutazione del rispetto del limite, il diniego di conversione e la simulazione relativa.

L’ottavo e il nono motivo, esaminati congiuntamente, sono dichiarati inammissibili, perché non colgono la ratio decidendi e attingono in modo generico a valutazioni di merito. La Corte esclude il vizio di violazione di legge: non è in discussione la discrezionalità del redattore del bilancio nella scelta tra criterio del costo di acquisto e criterio del patrimonio netto, ma restano fermi i principi di veridicità, chiarezza e correttezza del bilancio, che impongono l’indicazione delle ragioni della scelta nella nota integrativa quando il valore iscritto superi quello del patrimonio netto.

Nel caso concreto, la partecipazione era stata iscritta al costo storico, notevolmente superiore alla corrispondente frazione del patrimonio netto della partecipata, senza alcuna motivazione, con la conseguenza di esporre un patrimonio netto positivo in luogo di uno negativo. Appare quindi corretto il rilievo del tribunale, che su tale profilo ha fondato la valorizzazione dei requisiti della revocatoria. Il decreto è cassato con rinvio al Tribunale di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.