Nessun indennizzo ex art. 936 c.c. per le opere realizzate nell’ambito del rapporto di affitto (Trib. Brescia 6264/2026)
Tribunale di Brescia, Terza Sezione civile, sentenza n. 6264 del 21 luglio 2026 (R.G. 17391/2018) — Giudice Andrea Marchesi
Il principio
L’indennizzo previsto dall’art. 936 c.c. spetta soltanto all’autore delle opere realmente estraneo al proprietario del fondo. La disposizione non opera quando la costruzione è funzionalmente inserita in un rapporto di affitto che disciplina già migliorie e addizioni, anche se il costo è stato sostenuto personalmente dal presidente dell’associazione conduttrice.
Il fatto
La presidente di un’associazione equestre domandava al proprietario del fondo l’indennizzo per un galoppatoio coperto e un tondino realizzati a proprie spese. Il terreno era però concesso in affitto all’associazione da lei fondata e presieduta; il contratto stabiliva che migliorie e addizioni non rimosse sarebbero rimaste alla proprietà senza compenso. La convenuta contestava che l’attrice potesse qualificarsi come terza rispetto al rapporto.
La motivazione
L’art. 936 c.c. regola l’accessione quando chi costruisce con materiali propri non è legato al proprietario da un rapporto reale o personale idoneo a disciplinare le opere. La qualità di terzo non dipende però soltanto dall’intestazione di preventivi e fatture o dalla provenienza del denaro.
Le strutture erano destinate all’attività ippica esercitata dall’associazione sul fondo affittato. L’attrice aveva inoltre gestito il rapporto nella sua qualità di presidente e non aveva mai comunicato alla proprietà di voler operare come soggetto individuale estraneo all’associazione. Il proprietario poteva quindi fare legittimo affidamento sulla riconducibilità dell’intervento alla conduttrice.
La clausola contrattuale sulle migliorie confermava che le parti avevano già regolato il destino delle opere. La scelta dell’attrice di sostenerne personalmente il costo riguardava i rapporti interni con l’associazione e l’impresa esecutrice, ma non era opponibile alla proprietaria. Mancando il requisito del terzo, la domanda è stata rigettata senza esaminare il valore dell’incremento apportato al fondo.
Implicazioni pratiche
Prima di invocare l’art. 936 c.c. occorre verificare il contesto negoziale nel quale l’opera è stata realizzata. Chi finanzia personalmente interventi funzionali all’attività del conduttore deve chiarire preventivamente al proprietario di agire in proprio; altrimenti prevalgono l’affidamento ingenerato e la disciplina contrattuale di addizioni e migliorie.
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