L’abusività edilizia non impedisce l’usucapione della servitù di distanza (Cass. civ. Sez. II n. 24767 del 25.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
È ammissibile l’usucapione della servitù avente a oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale, anche quando il manufatto è abusivo. Il difetto del titolo edilizio esaurisce i propri effetti nel rapporto pubblicistico e non rende l’opera materialmente esistente inidonea al possesso utile ai sensi dell’art. 1158 c.c.. Per la servitù continua e apparente rileva l’esistenza obiettiva della costruzione, percepibile dal titolare del fondo servente. La pacificità richiesta dall’art. 1163 c.c. attiene all’origine del potere di fatto e non viene meno per successive opposizioni giudiziali. Nel regime emergenziale, la trattazione scritta sostituisce legittimamente la discussione orale anche nei giudizi soggetti al rito previgente, quando il contraddittorio è assicurato mediante note e repliche.

Il Fatto

Nel 1983 i proprietari di un fabbricato chiesero l’arretramento dell’edificio confinante, costruito a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio. I convenuti proposero una domanda riconvenzionale di arretramento. Il primo giudice accolse la domanda principale, mentre alcune comproprietarie non coinvolte nel processo promossero opposizione di terzo ai sensi dell’art. 404 c.p.c..

Dopo una precedente cassazione per un vizio di notificazione, il giudice di rinvio rigettò entrambe le domande di arretramento. Dichiarò inoltre maturata l’usucapione della servitù di mantenere uno dei fabbricati alla distanza esistente. Gli eredi dei proprietari del fondo asseritamente leso proposero ricorso principale; alcune controparti presentarono ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Cassazione esclude anzitutto la nullità derivante dalla mancata discussione orale. Il giudizio di rinvio seguiva il rito anteriore alla riforma, in forza dell’art. 90 della legge n. 353 del 1990. Tuttavia, l’udienza ricadeva nella disciplina emergenziale dell’art. 221, comma 4, d.l. n. 34/2020, mantenuta vigente dall’art. 23 d.l. n. 137/2020. Lo scambio paritario di note e repliche aveva garantito contraddittorio e diritto di difesa.

Sul piano sostanziale, la Corte separa nettamente disciplina urbanistica e disciplina civilistica. L’assenza o l’illegittimità del titolo edilizio incide sul rapporto pubblicistico, ma non trasforma il manufatto in un’entità inesistente per il diritto civile. L’opera, se materialmente presente e riconoscibile, può integrare il possesso ad usucapionem richiesto dall’art. 1158 c.c.. La soluzione trova conferma nei precedenti Cass. n. 25843/2023 e Cass. n. 25863/2021.

Il giudice di merito aveva accertato che il fabbricato era stato completato al rustico nel 1980 e che le successive varianti non ne avevano modificato la parte rilevante. L’azione promossa nel 1983 contro alcuni compossessori non aveva interrotto il termine verso le comproprietarie pretermesse. Nei diritti reali non opera infatti la regola di solidarietà dell’art. 1310 c.c., secondo quanto affermato da Cass. n. 11657/2018. La domanda loro notificata nel 2002 era quindi intervenuta dopo il compimento del ventennio.

Neppure le opposizioni manifestate durante il possesso ne escludevano la pacificità. Ai sensi dell’art. 1163 c.c., tale requisito riguarda l’instaurazione del rapporto materiale con il bene. Le iniziative giudiziali possono interrompere il termine nei confronti dei destinatari, ma non modificano retroattivamente la natura del possesso. Anche l’eventuale falsità dei presupposti del titolo edilizio resta confinata al piano pubblicistico.

La Corte dichiara inoltre inammissibile la censura sulla conformità urbanistica sopravvenuta, perché riferita a una motivazione subordinata divenuta irrilevante. Rigetta il ricorso incidentale relativo all’arretramento dell’altro fabbricato, ritenendo non censurabile l’accertamento tecnico recepito dal giudice di merito. Restano assorbite le questioni sulla legittimazione passiva. Entrambi i ricorsi sono rigettati, con compensazione integrale delle spese e applicazione, se dovuta, dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.