Notaio, dovere di frazionamento dell’ipoteca su immobile da costruire (Cass. civ. Sez. II n. 19109 del 11.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 8 d.lgs. n. 122 del 2005 impone al notaio di non procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente, non si sia provveduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca gravante sull’immobile. La disposizione si applica a tutti gli atti traslativi della proprietà immobiliare, a effetti immediati o differiti, compresi i contratti di permuta aventi ad oggetto un immobile da costruire gravato da ipoteca. È irrilevante che l’ipoteca sia stata concessa dall’acquirente stesso quale terzo datore, poiché il dovere del notaio mira a scongiurare l’esposizione dell’acquirente alla garanzia reale per l’intero debito del costruttore venditore. In tema di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, la motivazione che si limiti a un giudizio di congruità della liquidazione compiuta in primo grado, senza indicare i criteri fattuali e giuridici di determinazione del pregiudizio, è censurabile per violazione dell’art. 1223 c.c.

Il Fatto

Un privato stipulò con una società costruttrice un contratto di permuta, cedendo un terreno di sua proprietà contro il trasferimento di due unità immobiliari di un edificio da costruire. L’atto fu preceduto, in pari data e dinanzi al medesimo notaio, da un contratto di finanziamento tra la società e una banca, cui il permutante intervenne quale terzo datore di ipoteca sul terreno.

Eseguita la costruzione, il permutante lamentò che la società non aveva cancellato l’ipoteca gravante sulle unità a lui trasferite e convenne in giudizio la società, il suo amministratore, la banca e il notaio. Il tribunale dispose la risoluzione del contratto per inadempimento della società e liquidò il danno in euro 250.000,00. La Corte di appello di Brescia confermò, escludendo la colpa professionale del notaio. La società ricorse per cassazione con otto motivi; il permutante e la banca proposero ricorsi incidentali.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo principale, che censurava l’accertamento dell’inadempimento. Il motivo è in parte inammissibile, poiché la censura di omesso esame di fatto decisivo non è proponibile in caso di doppia conforme, ai sensi dell’art. 348 ter, comma 5, c.p.c., applicabile ratione temporis. Nel resto è infondato: la società si era assunta l’obbligo espresso di cancellare l’ipoteca sugli immobili acquistati e l’essere l’iscrizione nota all’acquirente colloca la fattispecie fuori dal perimetro dell’art. 1482, comma 3, c.c.

I motivi secondo e terzo sono dichiarati inammissibili: il primo perché investe un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, con errore di apparenza revocatoria da dedurre ex art. 395 c.p.c.; il secondo perché muove da un presupposto fattuale non dimostrato, in ordine alla sufficienza dei beni residui a garantire il debito, ai sensi dell’art. 39 d.lgs. n. 385 del 1993.

L’accoglimento riguarda i motivi quarto e quinto, relativi al risarcimento. La Corte rileva che la motivazione di appello non consente di cogliere i criteri di accertamento e quantificazione del danno, e che è fuori luogo il richiamo all’art. 936 c.c., poiché la costruzione costituiva adempimento di un’obbligazione contrattuale e gli effetti della risoluzione sono regolati dall’art. 1458 c.c. (Cass. n. 27088 del 2021; Cass. n. 27900 del 2017). La censura ex art. 1223 c.c. è quindi fondata.

Decisivo è l’ottavo motivo principale, comune al ricorso incidentale del permutante, sull’art. 8 d.lgs. n. 122 del 2005. La Corte ne afferma l’applicabilità anche agli atti di trasferimento di immobili da costruire e alle permute, in coerenza con la finalità della legge delega n. 210 del 2004 (Cass. n. 24353 del 2016; Cass. n. 5749 del 2011). È respinto l’argomento per cui l’ipoteca, concessa dall’acquirente quale terzo datore, escluderebbe la tutela: la posizione dell’acquirente resta di inferiorità rispetto al venditore costruttore.

La sentenza è cassata sui motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Brescia in diversa composizione.