Recesso dal preliminare per vincolo storico taciuto e interessi sulla caparra (Cass. civ. Sez. II n. 19110 del 11.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il promittente venditore che, essendo a conoscenza del vincolo storico-artistico gravante sull’immobile, lo taccia alla promissaria acquirente e garantisca in contratto l’assenza di vincoli, oneri o pregiudizi e la conformità urbanistica ed edilizia del bene, si rende inadempiente all’obbligo di trasferire il bene libero da pesi. Il vincolo storico costituisce onere reale di natura pubblicistica che limita le facoltà connesse al diritto di proprietà, imponendo di conservare il bene nella sua conformazione materiale e fisica e restringendo la possibilità di modifiche ed ampliamenti; la sua sussistenza legittima il rifiuto di stipulare il definitivo e il recesso dal preliminare, senza necessità di verificarne l’incidenza sulla commerciabilità. L’accertamento sull’identificazione del bene vincolato va compiuto avendo riguardo al contenuto della nota di trascrizione, sufficiente a individuare gli estremi del bene in modo inequivoco senza esaminare il titolo. In tema di caparra confirmatoria, il recesso ha efficacia costitutiva dello scioglimento del vincolo e del diritto a trattenere la caparra o a esigere il doppio; trattandosi di debito di valuta, gli interessi decorrono dalla costituzione in mora del debitore e non dal versamento della caparra.

Il Fatto

La vicenda nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La promissaria acquirente, dopo aver appreso che l’immobile era gravato da un vincolo storico e presentava un’abuso edilizio, ha comunicato il recesso dal contratto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata. Il promittente venditore si è opposto e ha chiamato in causa, a titolo di manleva, i propri danti causa e i notai intervenuti negli atti di acquisto.

Il giudice di primo grado ha rigettato la domanda della promissaria acquirente. In sede di appello la decisione è stata integralmente riformata, con declaratoria di legittimità del recesso e condanna del promittente venditore al pagamento del doppio della caparra. Il promittente venditore ha proposto ricorso per cassazione, affidato a dodici motivi, tra cui quello relativo alla decorrenza degli interessi sul doppio della caparra.

La Motivazione della Corte

I primi motivi contestavano l’accertamento sul vincolo. La Corte ha qualificato tale accertamento come accertamento di fatto, di competenza esclusiva del giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità. Il giudice di appello aveva correttamente individuato il bene sulla base della nota di trascrizione, ritenendo irrilevanti l’errore di indicazione del foglio e del numero di mappale, nonché i successivi frazionamenti.

Infondata è stata giudicata anche la censura sul mancato esercizio del potere-dovere di disapplicazione degli atti amministrativi illegittimi. Il vizio dedotto atteneva al merito della valutazione amministrativa e, come tale, si sottrae al controllo di legittimità dell’atto.

Sul recesso, la Corte ha individuato il nucleo della motivazione nella condotta omissiva del promittente venditore, che, pur a conoscenza del vincolo, lo aveva taciuto e aveva garantito l’assenza di oneri. Il vincolo storico-artistico ha natura di onere reale di natura pubblicistica, che limita le facoltà del proprietario, tenuto a conservare il bene e a rispettare i limiti posti dall’autorità amministrativa. Non è pertanto ravvisabile la violazione dell’art. 1489 c.c..

Quanto all’abuso edilizio, la Corte ha ritenuto non condivisibile l’affermazione del giudice di appello secondo cui l’immobile “non era vendibile” al momento del preliminare. L’accertamento delle condizioni di validità del contratto di vendita va compiuto con riguardo alla situazione esistente al momento della stipula del definitivo, sicché, essendo la tettoia stata demolita, l’abuso non impediva la stipula. L’errore non ha però condotto alla cassazione, avendo la censura un ruolo marginale e non decisivo nell’economia della motivazione.

Il motivo accolto attiene alla decorrenza degli interessi sul doppio della caparra. Trattandosi di debito di valuta, gli interessi decorrono dal momento della costituzione in mora del debitore e non dal versamento della caparra: la Corte ha pertanto disposto che gli interessi decorrano dalla data della raccomandata con cui la promissaria acquirente aveva comunicato il recesso e chiesto la corresponsione del doppio.