Rinuncia alla servitù di canna fumaria e forma scritta della procura (Cass. civ. Sez. II n. 15278 del 31.05.2023)

Principi di diritto (Massima)
Il consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell’impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale. Esso costituisce rinuncia alla servitù di attraversamento e fuoriuscita, che deve risultare da atto scritto ai sensi dell’art. 1350, numeri 4 e 5, c.c. Ove il proprietario si faccia rappresentare, la procura deve essere conferita per iscritto ex art. 1392 c.c., non potendo il proprietario del fondo gravato invocare il principio dell’apparenza del diritto ex art. 1398 c.c. qualora abbia confidato nel potere rappresentativo del delegato in assenza di procura scritta.

Il Fatto

I proprietari dell’unità immobiliare sottostante il lastrico solare agivano contro il legale rappresentante di altro condomino per il risarcimento del danno, assumendo di essere stati indotti in errore in ordine al consenso alla rimozione di canne fumarie. L’assemblea, alla quale il convenuto aveva partecipato in qualità di delegato del titolare delle canne fumarie, aveva autorizzato la chiusura degli impianti. Il titolare, successivamente, aveva negato la rimozione. Il Tribunale, riformando la sentenza di primo grado, rigettava la domanda per difetto di diligenza degli attori, che avevano abbattuto un bene di proprietà altrui sulla base di una delibera adottata fuori dalle attribuzioni del collegio.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha escluso l’applicabilità della disciplina sulle delibere assembleari, non vertendosi in tema di gestione di parti comuni. La canna fumaria, ove destinata a servire esclusivamente l’unità immobiliare del proprietario, è bene di proprietà individuale. La decisione sulla sua rimozione dal lastrico solare altrui integra rinuncia alla servitù e richiede il metodo contrattuale del consenso dei singoli, non il metodo maggioritario.

La Corte ha precisato che le deliberazioni assembleari possono essere impugnate solo dai condomini deleganti per i vizi della delega, mentre nella specie il consenso del proprietario alla estinzione della servitù doveva risultare da atto scritto, ai sensi dell’art. 1350 c.c. Ne deriva la necessità di una procura scritta per la rappresentanza, ex art. 1392 c.c., la cui assenza impedisce di configurare un affidamento incolpevole del proprietario del fondo gravato.

La Corte ha infine ritenuto incensurabile in sede di legittimità l’accertamento della colpa del proprietario del lastrico solare, che aveva proceduto all’abbattimento della canna fumaria confidando in una delibera nulla e priva di delega scritta, e ha rigettato il ricorso con condanna alle spese.