Nullità ex art. 40 l. 47/1985 sanabile solo con atto di conferma (Cass. civ. Sez. II n. 21440 del 25.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985, per omessa indicazione o allegazione, nell’atto di alienazione immobiliare, degli estremi dei titoli edilizi, ha carattere formale: è sufficiente riscontrare la mancanza dell’indicazione nel contratto, senza indagare sulla reale esistenza dei titoli. Tale nullità può essere sanata solo nei modi tipici previsti dal legislatore, mediante la conferma di cui all’art. 40, comma 2, che consiste in un nuovo e distinto atto, redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale siano allegati la dichiarazione sostitutiva o la copia della domanda. La relativa disciplina non ammette equipollenti né è passibile di interpretazione estensiva o analogica, avendo la sanatoria di un atto nullo carattere eccezionale. Ne consegue che la produzione in appello della dichiarazione sostitutiva di atto notorio è inidonea a sanare la nullità, rilevando non già il carattere di novità della documentazione ex art. 345 cod. proc. civ., ma la sua irrilevanza ai fini della declaratoria di nullità. Nella procedura di verificazione della scrittura privata disconosciuta, versata in atti solo in copia, il deposito dell’originale non costituisce nuova produzione in senso tecnico-giuridico e può avvenire anche dopo la scadenza dei termini di cui all’art. 183, comma 6, n. 2, cod. proc. civ..

Il Fatto

La vicenda trae origine da un giudizio promosso dalla proprietaria di un’unità immobiliare per ottenere il rilascio dell’immobile. Il convenuto si era difeso sostenendo che l’attrice, con due scritture private del settembre 1992, aveva ceduto l’immobile a suo padre e aveva chiesto, in via riconvenzionale, l’accertamento della proprietà in qualità di erede.

Il Tribunale, accertata l’autenticità delle firme, aveva accolto la domanda attorea ritenendo il contratto nullo per violazione dell’art. 40, comma 2, legge n. 47/1985, essendo mancante la dichiarazione sostitutiva attestante l’inizio della costruzione prima del 1° settembre 1967. La Corte d’Appello di Genova, rigettata l’impugnazione incidentale, aveva accolto l’appello principale del convenuto, dichiarandolo proprietario dell’immobile sulla base della dichiarazione sostitutiva prodotta con l’atto di appello. La ricorrente, erede dell’attrice originaria, ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente dichiarato l’invalidità del controricorso, perché tardivamente depositato. Nel merito, i primi due motivi, fra loro connessi, sono stati ritenuti infondati. La Corte ha ribadito il principio secondo cui, nella procedura di verificazione della scrittura privata disconosciuta versata in atti solo in copia, il deposito dell’originale non costituisce nuova produzione in senso tecnico-giuridico e può avvenire anche dopo la scadenza dei termini dell’art. 183, comma 6, n. 2, cod. proc. civ., essendo la presenza dell’originale necessaria per l’affidabilità della perizia grafica.

Il terzo motivo è stato giudicato infondato. La Corte ha escluso la formazione di un giudicato interno, precisando che non si era in presenza di un capo autonomo non impugnato, ma di un mero argomento. La minima unità suscettibile di acquisire stabilità è la sequenza logica fatto-norma-effetto giuridico, con la conseguenza che l’appello motivato su uno solo degli elementi riapre la cognizione sull’intera questione.

È sul quarto motivo che si concentra l’accoglimento. La Corte ha richiamato il disposto dell’art. 40, comma 2, legge n. 47/1985, secondo cui la conferma deve avvenire mediante un atto successivo redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva o la copia della domanda. Ha poi ribadito che la nullità in questione ha carattere formale e può essere sanata solo nei modi tipici previsti, non ammettendo equipollenti e non essendo passibile di interpretazione estensiva o analogica.

La Corte ha richiamato il precedente Sez. II n. 14804 del 14.06.2017, che in analoga fattispecie aveva fatto discendere l’inammissibilità della produzione in appello della domanda di concessione in sanatoria non dal carattere di novità della documentazione, ma dalla sua irrilevanza ai fini della declaratoria di nullità. Ha inoltre escluso che la fattispecie sia equiparabile all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 cod. civ., poiché in quel caso il giudice pone in essere il contratto definitivo. L’accoglimento del quarto motivo ha reso superfluo l’esame del quinto e del sesto, restati assorbiti, con cassazione con rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in altra composizione, anche per le spese.