Divisione giudiziale e conguaglio: debito di valore e rivalutazione d’ufficio (Cass. civ. Sez. II n. 10685 del 19.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di divisione giudiziale immobiliare, il debito da conguaglio che grava sul condividente assegnatario di un immobile non facilmente divisibile ha natura di debito di valore e deve essere rivalutato, anche d’ufficio, se e nei limiti in cui la svalutazione monetaria si sia tradotta in una lievitazione del prezzo di mercato del bene tale da comportare una chiara sproporzione nel valore delle quote dei condividenti. L’esistenza di poteri officiosi del giudice non esclude che la parte sia comunque tenuta ad allegare l’avvenuta verificazione di tale evento, poiché la rivalutazione non può avvenire tramite criteri automatici. La questione della irregolarità urbanistica del bene, con la conseguente nullità della divisione, costituisce questione nuova se non esaminata in sentenza e non dibattuta nei gradi di merito, implicando accertamenti di fatto preclusi in sede di legittimità. Il ricorso che ometta di indicare gli elementi specifici a sostegno della censura viola il principio di specificità di cui all’art. 366, comma 1, n. 6, cod. proc. civ.

Il Fatto

Tre comproprietari di un immobile adibito a studio, sito in Pisa, hanno dato origine a un giudizio di divisione. Due di essi, titolari ciascuno di una quota di un quarto, hanno chiesto la divisione giudiziale; il terzo, titolare della metà, non si è opposto alla divisione ma ha proposto domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per l’interruzione del rapporto gestionale tra le parti.

Il Tribunale ha proceduto alla divisione, assegnando la piena proprietà del bene a uno dei condividenti e quantificando i conguagli spettanti agli altri, respingendo la domanda riconvenzionale. La Corte d’appello ha confermato la decisione, ritenendo inammissibili le contestazioni alla pronuncia di divisione. Il condividente soccombente ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione dell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 40, comma secondo, della legge n. 47/1985, sostenendo che il bene presentasse irregolarità urbanistiche e non fosse divisibile. La Corte lo ha dichiarato inammissibile, rilevando che la questione non era stata esaminata in sentenza né il ricorso chiariva se fosse stata sollevata nei gradi di merito: si tratta dunque di questione nuova, che implica accertamenti di fatto preclusi in sede di legittimità.

Il ricorrente aveva invocato il riscontro dell’irregolarità nella c.t.u., ma la Corte ha osservato che il richiamo costituiva una mera formula di stile, volta a giustificare i criteri di stima, senza un effettivo accertamento dell’illiceità urbanistica del bene. La collocazione dell’immobile nel centro storico avvalorava la tesi dei controricorrenti circa l’edificazione prima del 1967, con possibilità di procedere alla divisione in presenza della dichiarazione prescritta dall’art. 40 della legge n. 47/1985.

Il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, contestavano il diniego di divisibilità in natura del bene, sostenendo che il nuovo regolamento urbanistico del Comune di Pisa avesse superato il vincolo di infrazionabilità. La Corte li ha ritenuti infondati: la divisione avrebbe imposto la formazione di tre porzioni, ciascuna con superficie lorda di almeno 65 mq, risultato impossibile data la superficie complessiva di mq. 151. La creazione di due sole porzioni presupponeva un’istanza di assegnazione dell’intero che, secondo i criteri dell’art. 720 cod. civ., non risultava documentata. La violazione denunciata era quindi irrilevante.

Il quarto motivo lamentava l’omesso esame del mancato rinnovo della perizia, stante il tempo trascorso e la crisi pandemica. La Corte ha disatteso la censura, richiamando il principio per cui, in tema di divisione giudiziale immobiliare, il debito da conguaglio dell’assegnatario ha natura di debito di valore, da rivalutarsi anche d’ufficio se la svalutazione si traduce in chiara sproporzione delle quote, ma l’onere di allegare l’evento grava sulla parte e la rivalutazione non opera tramite criteri automatici. Il mercato immobiliare, ha precisato la Corte, è sottoposto a oscillazioni autonome e non ancorato all’andamento della svalutazione monetaria. Il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese processuali.