Nullità testuale del titolo edilizio e insindacabilità del prudente apprezzamento (Cass. civ. Sez. III n. 18228 del 03.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 è nullità testuale, riconducibile al comma 3 dell’art. 1418 cod. civ., che sanziona la sola mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo. Il titolo deve realmente esistere e deve essere riferibile proprio a quell’immobile, ma la sua illegittimità urbanistica sostanziale non integra di per sé causa di nullità. Il potere del giudice di valutazione della prova non è sindacabile in sede di legittimità quale apprezzamento non prudente della prova ai sensi dell’art. 116 cod. proc. civ., perché l’esercizio del potere non deve uniformarsi a un parametro astratto e generale, ma è estrinsecazione dello specifico prudente apprezzamento del giudice della causa, a garanzia dell’autonomia del giudizio in ordine ai fatti, salvo che la legge disponga altrimenti.

Il Fatto

Due società, la prima cessionaria di un contratto di leasing immobiliare ad uso ufficio e la seconda originaria utilizzatrice, agiscono nei confronti della banca concedente. Deducono la nullità del contratto per violazione dell’art. 1418, comma 3, cod. civ., in combinato disposto con l’art. 46 del d.P.R. 380/2001 e con l’art. 29, comma 1 bis, della legge n. 52/1985, sostenendo che l’immobile sarebbe privo del frazionamento urbanistico, dunque “urbanisticamente inesistente”.

Il Tribunale di Milano accoglie la domanda riconvenzionale della concedente di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore e rigetta sia la domanda di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta sia l’eccezione di nullità. La Corte d’Appello di Milano rigetta l’impugnazione e conferma la decisione. Le società propongono ricorso per cassazione con quattro motivi; la banca resiste con controricorso e ricorso incidentale a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto la censura sulla nullità del contratto per assenza del frazionamento. Il motivo è inammissibile, perché investe una valutazione del fatto e della prova — l’assenza invece della mera difformità del titolo edilizio — insindacabile in sede di legittimità.

Il secondo motivo è parimenti inammissibile perché non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata. In materia di negozi traslativi di diritti reali e di locazione finanziaria immobiliare, la difformità del titolo abilitativo dalla normativa urbanistica non integra di per sé ragione di nullità. Esclusa una pregiudiziale amministrativa e l’onere di previa impugnativa degli atti presupposti, la sanzione dell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 riguarda la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo, che deve essere realmente esistente e riferibile all’immobile, non anche l’illegittimità urbanistica sostanziale del bene.

La Corte richiama la sentenza delle Sezioni Unite n. 8230 del 2019 e Cass. n. 26824 del 2019, secondo cui la nullità testuale colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono. In presenza della dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità sostanziale della costruzione. Il motivo è dunque privo di decisività, perché la motivazione si consolida su passaggi non censurati.

Quanto al terzo motivo, che denuncia la violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., la Corte lo dichiara infondato. Il potere di valutazione della prova non è sindacabile in legittimità quale apprezzamento non prudente, perché la norma rinvia allo “suo” prudente apprezzamento del giudice della causa e non a un parametro astratto e generale. Il controllo sul giudizio di fatto resta affidato all’impugnazione di merito.

Il quarto motivo è inammissibile, avendo la sentenza motivato in fatto sull’irrilevanza del parere del responsabile dello sportello edilizio. I due motivi di ricorso incidentale, non formulati in via condizionata, sono inammissibili per carenza di interesse, rivestendo natura puramente teorica. Il ricorso principale è rigettato e le spese del giudizio di legittimità sono integralmente compensate.