Occupazione del marciapiede condominiale e sindacato di legittimità (Cass. civ. Sez. II n. 17038 del 25.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta è esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità. La presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ., nella parte in cui individua le porzioni necessarie all’uso comune, dispensa il condominio o i singoli condòmini dalla prova del diritto, essendo onere del singolo condòmino dare prova di un titolo contrario. La preclusione del ricorso per il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. in caso di doppia conforme trova oggi collocazione nell’art. 360, comma 4, cod. proc. civ., come modificato dal d.lgs. n. 149/2022.

Il Fatto

Un condòmino convenne in giudizio davanti al Tribunale il titolare di un esercizio commerciale e il proprietario dell’immobile locato, chiedendo la cessazione delle turbative arrecate da opere e manufatti realizzati su un’area condominiale. L’attore lamentava l’installazione di un gazebo, di una tenda motorizzata ancorata al suolo, di travi in legno e fioriere, con conseguente occupazione stabile dello spazio comune, limitazione del passaggio e del decoro architettonico, oltre al risarcimento del danno.

Il Tribunale accolse la domanda, disponendo la rimozione dei manufatti e il ripristino dello stato dei luoghi. La Corte d’Appello rigettò il gravame del conduttore, confermando la riduzione dell’utilizzo delle parti comuni e la presunzione di condominialità del marciapiede ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.. Il ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo, è stato respinto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha esaminato l’unico motivo, articolato in più censure, dichiarandolo inammissibile sotto distinti profili. Anzitutto è stata esclusa la deducibilità del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., essendo la fattispecie connotata da doppia conforme.

Sul punto la Corte ha chiarito un profilo di diritto transitorio: nonostante l’abrogazione dell’art. 348-ter cod. proc. civ. ad opera del d.lgs. n. 149/2022, la preclusione derivante dall’omogeneità delle pronunce di merito ha trovato piena trasposizione nella nuova formulazione dell’art. 360, comma 4, cod. proc. civ. La disciplina si applica ai ricorsi notificati dal 1° gennaio 2023 e dunque, nel caso concreto, al ricorso notificato nel 2024.

Quanto alle censure di violazione di legge, la Corte ha ribadito il principio consolidato sulla distinzione tra ricognizione della fattispecie astratta e valutazione della fattispecie concreta. Il rilievo critico del ricorrente investiva l’apprezzamento del materiale istruttorio e, pertanto, restava fuori dal perimetro del vizio. La Corte d’Appello aveva motivato circa il ridotto utilizzo del marciapiede, occupato da tende perimetrali, tavolini, pilastri e fioriere, senza alcuna adesione acritica alla consulenza tecnica.

Nessuna ultrapetizione è stata ravvisata: la compressione dei diritti dei condòmini fu affermata in risposta alla domanda originaria, che richiamava espressamente la limitazione dell’uso dell’area comune. Anche la censura sulla titolarità del marciapiede è stata giudicata inammissibile, perché sollecitava un riesame del convincimento di merito. La presunzione ex art. 1117 cod. civ. risultava fondata sul riconoscimento in atti della non appartenenza del bene al Comune e sulla non contestazione del convenuto, che aveva dichiarato di aver iniziato l’attività commerciale con il permesso dell’amministratore e dei condòmini.

Da qui il rigetto del ricorso, con condanna alle spese, alla somma ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ. e all’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.