Risoluzione per eccessiva onerosità: imprevedibilità e onere della prova (Cass. civ. Sez. II n. 17034 del 25.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art. 1467 cod. civ., la straordinarietà dell’evento va accertata su base oggettiva, mediante analisi quantitative quali frequenza, dimensioni e intensità, mentre l’imprevedibilità assume natura soggettiva e attiene alla fenomenologia della conoscenza. Grava sull’attore che agisce per la risoluzione l’onere della prova, ex art. 2697 cod. civ., del fatto sopravvenuto idoneo ad alterare le condizioni dello scambio originariamente convenute, restando tollerato un certo squilibrio tra le prestazioni quale normale alea dell’accordo. La motivazione che esamini entrambi i profili precettivi della norma non è apparente e sfugge al vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.

Il Fatto

Con contratto preliminare i promittenti venditori si obbligavano a trasferire ai promissari acquirenti una serie di fondi rustici. Tra i lotti promessi ve ne era uno gravato da un giudizio petitorio pendente, incardinato dall’erede del mezzadro che assumeva di averne acquisito la proprietà per usucapione. Per fronteggiare il contenzioso le parti stipulavano una scrittura integrativa che prevedeva lo stralcio dal prezzo della porzione controversa, in attesa della definizione della lite.

Definito il giudizio in favore dei venditori, questi invitavano gli acquirenti a stipulare il contratto definitivo. Ritenendo che il valore attuale dell’immobile fosse sceso sotto la metà del prezzo pattuito, gli acquirenti adivano il Tribunale chiedendo la risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta. Respinta la domanda in primo grado e in appello, gli acquirenti ricorrono per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso deduce violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. per motivazione meramente apparente. Secondo i ricorrenti la prevedibilità di un evento sopravvenuto non andrebbe valutata in astratto, e la sentenza impugnata avrebbe omesso di indicare parametri idonei a dimostrare che la variazione del valore di mercato dell’immobile costituisse una normale oscillazione del settore.

La Corte ritiene il motivo infondato. Il giudice di merito ha distinto i due aspetti precettivi dell’art. 1467 cod. civ.: il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, da un lato, e l’eccessiva onerosità della prestazione, dall’altro. Richiamando la giurisprudenza di legittimità, la Corte ribadisce la natura oggettiva della straordinarietà dell’evento sopravvenuto e la natura soggettiva dell’imprevedibilità, riferita alla fenomenologia della conoscenza.

Su questa base il giudice di appello ha escluso il carattere dell’imprevedibilità della diminuzione di valore del fondo. Gli acquirenti, infatti, avevano piena conoscenza della situazione preesistente alla sottoscrizione della scrittura integrativa, ossia la pendenza di un contenzioso prospettato come particolarmente lungo, sia per la particolarità della materia sia per la durata media dei procedimenti civili.

Quanto all’eccessiva onerosità, i promissari acquirenti non hanno fornito la prova del fatto sopravvenuto idoneo ad alterare le condizioni dello scambio originariamente convenuto, poiché un certo squilibrio tra le prestazioni va considerato tollerato e costituisce la normalità per la natura dell’accordo. Il giudice di seconde cure ha quindi correttamente addossato agli attori, che avevano domandato la risoluzione, l’onere di indicare gli elementi dell’accordo idonei a dimostrare che la variazione di valore costituisse un’oscillazione superiore alla normale alea contrattuale.

Il Collegio esclude pertanto che l’argomentazione della sentenza impugnata sia apparente o incomprensibile, poiché il vizio ricorre solo quando la motivazione, pur graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con mere congetture. Il ricorso è rigettato. A carico della parte ricorrente sono liquidate le spese di legittimità, nonché le somme ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ., con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.