Oneri di urbanizzazione non dovuti per ristrutturazione senza aggravio del carico urbanistico (TAR Sicilia n. 1070 del 18.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il presupposto dell’obbligo di corrispondere il contributo di costruzione non è il titolo edilizio in sé, ma l’oggetto sostanziale dell’intervento e la sua effettiva incidenza sul carico urbanistico. Ne consegue che, nell’intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione a parità di sagoma, volume e area di sedime, con riduzione delle unità abitative e senza cambio di destinazione, gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione non sono dovuti. Le previsioni derogatorie in materia di edifici unifamiliari operano come eccezione rispetto a un’obbligazione astrattamente sorta e restano estranee al giudizio quando il presupposto impositivo è radicalmente assente. Il divieto di prosecuzione dei lavori fondato sulla pretesa onerosità è pertanto illegittimo.

Il Fatto

Il ricorrente presenta una S.C.I.A. ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001 per il recupero e la conservazione di un immobile composto da quattro sub abitativi, mediante demolizione e ricostruzione con mantenimento di volume e sagoma. L’Ufficio comunica motivi ostativi rilevando la mancanza del calcolo analitico del contributo commisurato al costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione, con attestazione dei versamenti.

Il progettista replica che, trattandosi di ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, nessun contributo è dovuto, essendo anzi ridotto il carico urbanistico per la previsione di tre unità abitative in luogo delle quattro esistenti. L’Amministrazione insiste, richiamando la delibera di G.M. n. 1037 del 2013 e l’art. 8 della l.r. n. 16/2016, che prevede l’esonero nei soli casi di interventi su edifici unifamiliari. Con provvedimento dell’11 aprile 2022 l’Ufficio rettifica in aumento la tabella degli oneri, quantifica il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione e dispone il divieto di prosecuzione dell’attività edilizia sino al pagamento. Il ricorrente impugna il provvedimento e gli atti presupposti; la domanda cautelare è accolta limitatamente alla sospensione dei lavori.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene il ricorso fondato e muove dalla qualificazione dell’intervento: ristrutturazione previa demolizione e ricostruzione con mantenimento dell’originaria sagoma e volumetria, con ricavo di tre appartamenti rispetto ai quattro esistenti. Si tratta di titolo edilizio diverso da quelli dell’art. 10, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, che non comporta aumento volumetrico, cambio di destinazione né aggravio del carico urbanistico.

Richiamando Cons. Stato, Sez. IV, n. 7191 del 2022, il Tribunale afferma che fatto costitutivo dell’obbligo è l’oggetto sostanziale dell’intervento. Gli oneri di urbanizzazione hanno natura compensativa e sono connessi all’incremento della domanda di servizi nella zona; il loro fondamento non risiede nel titolo edilizio ma nella redistribuzione dei costi sociali delle opere, da porre a carico di chi ne trae utilità. In caso di ristrutturazione il pagamento è dovuto solo quando l’intervento determini un aumento del carico urbanistico, evenienza che può verificarsi anche per lavori marginali che mutino la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica dell’edificio (Cons. Stato, Sez. IV, n. 1586 del 2021; n. 4877 del 2020).

Nel caso concreto, a fronte di un progetto non contestato sotto il profilo tecnico, manca sia la trasformazione del territorio sia l’aumento del carico urbanistico: difetta quindi il presupposto dell’obbligo contributivo. Il Collegio chiarisce poi il rapporto tra regola ed eccezione. Le deroghe invocate dall’ente — art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 e art. 8 della l.r. n. 16/2016 — presuppongono un’obbligazione astrattamente dovuta e un destinatario esonerato in presenza di fattispecie tipizzate, tra cui l’ampliamento non superiore al 20 per cento di edifici unifamiliari (Cons. Stato, Sez. VII, n. 302 del 2024; Sez. IV, n. 8323 del 2023). Esse non rilevano quando il contributo non è dovuto in radice.

La fattispecie si colloca quindi fuori dalle ipotesi di onerosità, come già ritenuto da TAR Sicilia, Catania, Sez. II, n. 3434 del 2023. Il ricorso è accolto e il provvedimento impugnato annullato; la natura interpretativa delle questioni e la peculiarità della controversia giustificano l’integrale compensazione delle spese di giudizio.