Passaggio sporadico in orario di apertura non usucapibile (Cass. civ. Sez. II n. 17287 del 26.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’usucapione della servitù di passaggio pedonale, il passaggio deve potersi svolgere in qualsiasi momento e in modo autonomo, senza necessità della collaborazione del titolare del fondo servente. È pertanto occasionale e inidoneo a integrare il possesso ad usucapionem il transito esercitato soltanto nelle ore di apertura di attività commerciali ubicate sul preteso fondo servente, quando le chiavi del cancello sono detenute dai terzi che lo aprono per i propri clienti. Il possesso richiesto dall’art. 1158 cod. civ. deve essere continuo, pacifico, pubblico, non equivoco e manifestarsi con atti conformi alla qualità e alla destinazione della cosa, così da rivelare l’esercizio di un autonomo diritto reale.

Il Fatto

Un condominio agiva in giudizio per far dichiarare l’esistenza di una servitù di passaggio pedonale a carico dell’area cortilizia di un fondo attiguo, proprietario dal 1968, per accedere alla pubblica via. Il titolo invocato era una nota di trascrizione del 1962 collegata a un atto di compravendita del 1911, distrutto durante la guerra. Il convenuto contestava l’esistenza del passaggio, sostenendo che il varco era sempre stato chiuso da un portoncino e che il diritto si era prescritto per non uso.

Il tribunale accoglieva la domanda sulla base della nota di trascrizione. La corte d’appello confermava, ma la Cassazione, con una prima pronuncia, cassava con rinvio, negando efficacia costitutiva alla nota di trascrizione. In sede di rinvio, la corte territoriale accertava l’usucapione della servitù, limitatamente alle ore diurne dalle 8.00 alle 20.00. L’erede del convenuto ricorreva nuovamente in Cassazione; il condominio resisteva con controricorso e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo del ricorso principale, la Corte esclude la violazione del divieto di ius novorum. La domanda di usucapione proposta per la prima volta in appello non è nuova, perché la proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei diritti autodeterminati, che si identificano in base al contenuto e non al titolo che ne costituisce la fonte. Il titolo rileva solo ai fini della prova. La Corte richiama Cass. ord. n. 14744 del 2025 e Cass. n. 23565 del 2019.

Il secondo motivo è respinto. La violazione dell’art. 2697 cod. civ. è invocabile solo quando il giudice applica erroneamente la regola di giudizio sull’onere della prova, non quando si contesti nel merito la valutazione delle prove testimoniali, rimessa al libero convincimento del giudice di merito (Cass. sez. un. n. 20867 del 2020).

Il terzo motivo è invece fondato e costituisce il nucleo del principio. Il passaggio, come atto di esercizio di una servitù attiva, deve poter avvenire in qualsiasi momento, indipendentemente dalla collaborazione del titolare del fondo servente. È perciò occasionale il transito che si svolge con la collaborazione di chi rimuove la chiusura legittimamente apposta (Cass. n. 2717 del 1982). Nella specie, il passaggio solo diurno presuppone l’apertura del cancello da parte dei titolari delle attività commerciali. La Corte richiama anche Cass. n. 3344 del 1989 e Cass. n. 904 del 1975: nelle servitù discontinue gli attraversamenti sporadici non equivalgono a possesso quando l’intermittenza è collegata alle esigenze del fondo servente e non a quelle del fondo dominante.

Il possesso richiesto dall’art. 1158 cod. civ. esige continuità e autonomia, con atti che rivelino esternamente l’esercizio di un diritto proprio (Cass. ord. n. 32808 del 2021). A tale possesso non può corrispondere l’esercizio sporadico dei condomini limitato all’orario di apertura degli esercizi, con le chiavi detenute da terzi. Sussiste dunque l’errore di diritto e la sentenza è cassata con rinvio alla corte d’appello in diversa composizione.

Il quarto motivo del ricorso principale e i due motivi del ricorso incidentale restano assorbiti. Il giudice di rinvio provvederà anche al governo delle spese di tutti i gradi, compreso il giudizio di legittimità.