Perequazione urbanistica e potenzialità edificatoria rilevano ai fini IMU (Cass. civ. Sez. V n. 12673 del 09.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di i.c.i. e di i.m.u., posta la rilevanza della mera potenzialità edificatoria, è soggetto a imposizione il terreno inserito nell’ambito della perequazione urbanistica, perché l’indice perequativo uniformemente distribuito alle aree del comparto diviene una qualità intrinseca del suolo. Non è invece soggetto a imposizione il terreno inserito nell’ambito della compensazione urbanistica, perché il diritto edificatorio è attribuito su un’altra area, può essere individuato anche successivamente ed è trasferibile separatamente dal terreno. La natura non reale dei diritti edificatori non esclude il presupposto impositivo, quando la potenzialità edificatoria è attribuita direttamente al suolo per effetto del meccanismo perequativo.

Il Fatto

La contribuente ha impugnato l’avviso di accertamento per l’i.m.u. relativo all’annualità 2013, emesso da un Comune, con riferimento ad alcune aree di cui è comproprietaria. Il piano urbanistico comunale aveva previsto per tali aree la cessione gratuita al Comune, dietro riconoscimento di diritti edificatori da esercitare su altre aree rientranti in un comparto discontinuo di tipo perequativo.

Il ricorso è stato accolto in primo grado, con esclusione della debenza del tributo, ma rigettato in appello su impugnazione del Comune. La contribuente ha proposto ricorso per cassazione, depositando memoria con cui ha allegato un giudicato favorevole formatosi nei confronti di altro comproprietario e le varianti al piano urbanistico intervenute successivamente.

La Motivazione della Corte

La Corte ha anzitutto escluso la rilevanza delle circostanze sopravvenute allegate in memoria. Quanto al giudicato formatosi nei confronti di altro contribuente, la Corte ha osservato che si tratta di pronuncia resa in giudizio diverso, senza che dagli atti sia possibile individuare i terreni cui si riferisce e verificarne la coincidenza con quelli in esame; trattandosi di cassazione con rinvio, occorre attendere la decisione di merito per verificare l’effettiva portata del giudicato.

Quanto alle varianti urbanistiche, la Corte ha ribadito che esse rilevano per le future annualità di imposta e non per quelle anteriori. L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile; le successive oscillazioni possono giustificare solo una variazione del prelievo nel periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del tributo, senza diritto al rimborso per gli anni pregressi, salvo diversa determinazione del Comune, ai sensi dell’art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. n. 446 del 1997 (Sezioni Unite n. 25506 del 2006).

Il secondo motivo, che denunciava l’apparenza della motivazione, è stato rigettato. La sentenza di appello illustra in modo adeguato il percorso argomentativo, senza contraddizioni né affermazioni incomprensibili. La Corte ha rilevato che la ricorrente, piuttosto che l’apparenza, aveva in realtà contestato l’erronea sussunzione della fattispecie nella perequazione urbanistica invece che nella compensazione urbanistica.

Il primo motivo, con cui si lamentava la carenza del presupposto impositivo, è stato rigettato, pur correggendosi la motivazione e dovendosi escludere la natura reale dei diritti edificatori. La Corte ha applicato l’orientamento secondo cui è soggetto a imposta il terreno inserito nella perequazione urbanistica, poiché l’indice perequativo costante di edificabilità diviene qualità intrinseca del terreno; non è invece soggetto a imposta il terreno inserito nella compensazione urbanistica, poiché il diritto edificatorio non inerisce al suolo ed è trasferibile separatamente (Sez. 5 n. 26895 del 2021, Sezioni Unite n. 23902 del 2020, n. 27575 del 2018). Nel caso di specie i giudici di merito hanno accertato che le aree sono comprese in un comparto discontinuo, accomunato dal medesimo indice edificatorio, e che il piano attuativo ha natura meramente esecutiva, non incidendo sulla potenzialità edificatoria immediata.

Anche l’ultimo motivo è stato rigettato. I giudici di merito hanno ritenuto congrua la valutazione del Comune perché la contribuente non aveva assolto l’onere probatorio in ordine all’esistenza di vincoli specifici di inedificabilità. Tale accertamento di fatto non è sindacabile in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi rigettato, con compensazione delle spese per la complessità della materia.