Perizia errata e acquisto all’asta: nella perdita di chance non serve provare il risultato finale; l’asta competitiva non esclude di per sé il danno (Cass. 22597/2026)
Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, ordinanza n. 22597/2026, R.G.N. 22585/2024 — camera di consiglio del 30 giugno 2026, Presidente Luigi Alessandro Scarano, Relatore Marilena Gorgoni.
Il principio di diritto
In tema di responsabilità del professionista che abbia erroneamente stimato un immobile poi acquistato all’asta, il pregiudizio da perdita di chance non richiede la prova del risultato finale perduto — ossia la certezza di aggiudicarsi il bene a un prezzo inferiore —, che sovrapporrebbe indebitamente il piano della perdita della possibilità a quello del risultato utile; è invece necessaria la serietà e apprezzabilità della possibilità perduta, la cui liquidazione va compiuta in via equitativa mediante criteri probabilistici e inferenze induttive, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenza tra valore stimato e valore effettivo. La natura competitiva dell’asta e la previa visione del bene non possono essere valorizzate in modo automatico per escludere o ridurre il danno.
Il fatto
Dopo aver acquistato all’asta un immobile stimato da un geometra, l’acquirente, sospettando di aver pagato un prezzo non corrispondente al valore reale, promuoveva accertamento tecnico preventivo: il C.T.U. riscontrava difformità di superficie, caratteristiche strutturali, condizioni e potenzialità edificatoria, con una sopravvalutazione poi quantificata in 78.000 euro. L’acquirente agiva per la responsabilità professionale del geometra. Il Tribunale di Massa accoglieva parzialmente la domanda, liquidando equitativamente 19.500 euro; la Corte d’appello di Genova confermava, escludendo la prova del danno-conseguenza (non essendo dimostrato che l’acquirente si sarebbe aggiudicata il bene a un prezzo inferiore con una base d’asta corretta). L’acquirente ricorreva per cassazione.
La motivazione
La Corte accoglie il primo e il secondo motivo. La Corte d’appello, pur qualificando il pregiudizio come perdita di chance, ne ha erroneamente applicato lo statuto probatorio, esigendo la dimostrazione del risultato finale perduto (la certezza dell’aggiudicazione a prezzo inferiore) e così confondendo la perdita della possibilità con la perdita del risultato utile. La perdita di chance richiede la serietà e apprezzabilità della possibilità perduta, da liquidare in via equitativa con criteri probabilistici e inferenze induttive, muovendo dai dati oggettivi (la divergenza tra valore stimato ed effettivo). La natura competitiva dell’asta e la previa visione del bene non possono essere valorizzate automaticamente per escludere o ridurre il danno: va verificata la concreta incidenza delle dinamiche di gara e l’effettiva riconoscibilità delle difformità con l’ordinaria diligenza.
Esito: accoglie il primo e il secondo motivo, dichiara assorbiti il terzo e il quarto; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Implicazioni pratiche
Chi subisce un danno da perizia estimativa errata su un bene acquistato all’asta non deve provare che avrebbe certamente pagato meno: il danno risarcibile è la perdita della possibilità — seria e apprezzabile — di formulare un’offerta consapevole e parametrata al valore reale, liquidabile equitativamente a partire dalla divergenza tra valore stimato ed effettivo. Il giudice non può abbattere il risarcimento richiamando in automatico la competitività dell’asta o la possibilità di visionare il bene: deve verificare in concreto l’incidenza delle dinamiche di gara e se le difformità fossero riconoscibili con l’ordinaria diligenza. Un chiarimento utile per il contenzioso su responsabilità di periti, geometri e tecnici estimatori.
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