Permuta immobiliare, imposta ipotecaria unica e catastale per ciascun bene (Cass. civ. Sez. V n. 4379 del 19.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di permuta immobiliare assoggettata ad Iva, l’imposta ipotecaria è dovuta una sola volta e la sua base imponibile è commisurata, per il richiamo operato dall’art. 2 d.lvo 347/90, a quella determinata ai fini dell’imposta di registro, coincidente con il valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta ex art. 43, primo comma, lett. b) d.P.R. 131/86. L’unitarietà causale del negozio ex art. 1552 cod. civ. e la regola di unitarietà della formalità di trascrizione, desumibile dall’art. 17, primo comma, legge n. 52/1985 e, per il sistema tavolare, dall’art. 86 R.D. n. 499/1929, impediscono di ravvisare una pluralità di presupposti impositivi ipotecari. Diversamente, l’imposta catastale resta dovuta per ciascun immobile, poiché la voltura catastale costituisce un autonomo presupposto ex art. 10 d.lvo 347/90 e il rinvio alle regole dell’imposta di registro va riferito al solo art. 51 d.P.R. 131/86. L’avviso di liquidazione che rinvia a una circolare non allegata è motivato per relationem, se la ragione giuridica della pretesa risulti immediatamente percepibile.

Il Fatto

Un notaio aveva ricevuto un atto di permuta con conguaglio tra due società, avente ad oggetto immobili strumentali. Ferma l’imposta di registro in misura fissa, aveva autoliquidato l’imposta ipotecaria una sola volta, sull’immobile di maggiore valore, e non su ciascun bene permutato.

L’Amministrazione finanziaria notificava un avviso di liquidazione per il recupero dell’imposta ipotecaria proporzionale e dell’imposta catastale applicate a ciascun immobile. La Commissione tributaria di secondo grado, in riforma della prima decisione, riteneva legittima la pretesa, richiamando la Circolare 2/E del 21 febbraio 2014. Il contribuente proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censurava il difetto di motivazione dell’avviso, per il richiamo a una circolare priva di efficacia vincolante e non allegata. La Corte lo rigetta: l’art. 7 legge n. 212/2000 e l’art. 52, secondo comma bis, d.P.R. 131/86 ammettono la motivazione per relationem, purché la ragione giuridica risulti percepibile. L’avviso indicava l’atto tassato, gli importi e il criterio di imposizione “per ciascun bene immobile”; la circolare, atto di indirizzo non vincolante, rileva solo come integrazione del coefficiente motivazionale. La specificità tecnica della questione e la qualificazione professionale del notaio escludono che la pretesa fosse incomprensibile.

Il secondo e il terzo motivo, esaminati unitariamente, sono invece fondati. La Corte ricostruisce il quadro normativo: l’art. 43, primo comma, lett. b) d.P.R. 131/86 fissa per le permute la base imponibile nel valore del bene di maggiore imposizione; l’art. 2 d.lvo 347/90 commisura la base dell’imposta ipotecaria a quella dell’imposta di registro; l’art. 1 bis della Tariffa allegata allo stesso decreto prevede l’aliquota proporzionale per i trasferimenti di immobili strumentali, anche se assoggettati ad Iva.

L’assoggettabilità ad Iva della permuta ex art. 11 d.P.R. n. 633/72 giustifica l’imposta di registro in misura fissa, senza interferire sul regime autonomo di imposta ipotecaria e catastale, che pure richiamano taluni aspetti della disciplina di registro. Poiché l’art. 1 d.lvo 347/90 individua il presupposto dell’imposta ipotecaria nella formalità di trascrizione e l’unitarietà del negozio comporta un’unica formalità, resta esclusa la pluralità dei presupposti. La voltura catastale, invece, è autonoma e plurima per ciascun immobile.

La Corte richiama il precedente Cass. 8 aprile 2022 n. 11474, che in motivazione ha già distinto il trattamento delle due imposte, e le sentenze Cass. n. 2701 del 2002, Cass. n. 2074 del 2004, Cass. n. 14047 del 2006 e Cass. n. 6406 del 2014 sull’autonomia delle imposte. Ne trae il superamento della Circolare 2/E del 2014, non confermata dalla ricostruzione normativa e anzi contraddetta dalla precedente Circolare 8/E del 2007, che già riconosceva l’unicità della formalità ipotecaria.

Il ricorso è quindi accolto e la sentenza cassata in parte qua. Non servendo accertamenti in fatto, la Corte decide nel merito ex art. 384 cod. proc. civ., accogliendo il ricorso originario limitatamente all’imposta ipotecaria, da applicare sulla base imponibile dell’immobile di maggiore valore. Le spese sono compensate per la novità della questione e il parziale accoglimento.