Plusvalenza immobiliare infraquinquennale e abitazione principale rileva dimora di fatto non anagrafe (Cass. civ. Sez. V n. 11786 del 05.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenza conseguente a cessione a titolo oneroso di immobile acquisito da meno di cinque anni, l’esenzione prevista dall’art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986 presuppone che il cedente abbia effettivamente adibito l’unità immobiliare a propria abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita. A tal fine il legislatore attribuisce rilievo esclusivo alla situazione di fatto della dimora abituale, a prescindere dalle risultanze anagrafiche: come il contribuente può dimostrare che un immobile sito altrove è stato la sua abitazione principale malgrado la residenza anagrafica diversa, così l’Amministrazione finanziaria può vincere le contrarie risultanze anagrafiche mediante presunzioni. È inoltre illegittimo il rifiuto aprioristico delle dichiarazioni sostitutive di notorietà rese da terzi, che nel processo tributario hanno valore di elementi indiziari, da valutare unitamente alle altre risultanze istruttorie nel quadro del giusto processo e del principio della parità delle armi.

Il Fatto

La Direzione Provinciale dell’Agenzia delle Entrate notificava a un avvocato un avviso di accertamento con cui recuperava a tassazione, ai fini IRPEF, la plusvalenza asseritamente realizzata nel 2009 per la cessione a titolo oneroso di un immobile acquistato l’anno precedente a prezzo molto inferiore. Secondo l’Ufficio l’immobile non era stato adibito ad abitazione principale del cedente né dei suoi familiari, con conseguente impossibilità di applicare l’esenzione dell’art. 67, comma 1, lettera b), TUIR.

Il contribuente impugnava vittoriosamente l’atto dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, che ne riconosceva l’uso come abituale dimora. L’appello dell’Agenzia era dichiarato inammissibile dalla CTR per mancato deposito della copia della ricevuta di notifica e per difetto di specificità dei motivi; tale pronuncia era però annullata dalla Cassazione con rinvio. Il giudice del rinvio rigettava l’originario ricorso, ritenendo dimostrata per presunzioni la mancata destinazione ad abitazione principale. Il contribuente ricorreva allora per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

In via pregiudiziale la Corte dichiara inammissibile, perché tardivo, il controricorso depositato dall’Agenzia, nonché la successiva memoria illustrativa, non trovando applicazione il principio elaborato per i soli ricorsi depositati entro il 30 ottobre 2016. Esclude altresì che la intervenuta definizione agevolata di una distinta lite relativa a un preavviso di fermo amministrativo determini la cessazione della materia del contendere, mancando elementi obiettivi che riconducano quella definizione all’avviso di accertamento qui impugnato.

Nel merito, il primo motivo è respinto. La Corte ribadisce che l’esenzione della plusvalenza infraquinquennale presuppone l’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo anteriore alla cessione. Il legislatore ha inteso attribuire rilievo esclusivo alla situazione di fatto della dimora abituale, a prescindere dalle risultanze anagrafiche. Da ciò discende, specularmente, che l’Amministrazione può fornire elementi presuntivi idonei a vincere le contrarie iscrizioni anagrafiche e a dimostrare che l’immobile non è stato la dimora abituale del cedente. Inconferente è il richiamo alla nozione di residenza fiscale dell’art. 2, comma 2, del D.P.R. n. 597 del 1973, che riguarda presupposti impositivi diversi.

Il terzo motivo è ugualmente infondato. La vendita infraquinquennale di un immobile non adibito ad abitazione principale è considerata speculativa in forza di una presunzione assoluta di legge, con la conseguenza che non rileva l’eventuale assenza di volontà speculativa in capo al cedente. Non può pertanto ritenersi la sentenza affetta da motivazione solo apparente sul punto.

È invece fondato il quarto motivo. La CTR aveva negato ogni valore alle dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà rese da terzi, in ragione dell’inammissibilità della prova testimoniale nel processo tributario. L’enunciato è giuridicamente erroneo: al contribuente, come all’Amministrazione, va riconosciuta — in virtù del giusto processo e a garanzia della parità delle armi — la possibilità di introdurre dichiarazioni rese da terzi in sede extraprocessuale, aventi valore di elementi indiziari, da valutare unitamente alle altre risultanze istruttorie. Il giudice del rinvio dovrà quindi procedere a nuovo esame uniformandosi a tali principi, con assorbimento del secondo motivo e condanna alle spese rimessa al giudice di rinvio.