Plusvalenza da cessione di fabbricato destinato a demolizione: resta tassazione separata (Cass. civ. Sez. V n. 12129 del 06.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposte sui redditi, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, sono soggette a tassazione separata quali redditi diversi le plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato. La cessione di un edificio, anche quando le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante. L’alternativa tra terreno edificato e non edificato non ammette tertium genus, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per le due diverse fattispecie.

Il Fatto

La contribuente era destinataria di un avviso di accertamento ai fini Irpef per l’anno d’imposta 2007, con cui l’Ufficio aveva ripreso a tassazione la plusvalenza generata dalla compravendita di un immobile. La vicenda traeva origine dalla decisione della contribuente e dei suoi fratelli, proprietari ciascuno di un appartamento facente parte di una palazzina, di alienare l’intero compendio immobiliare con la relativa area cortilizia.

La stipula era stata preceduta da un preliminare che aveva consentito alla società promissaria acquirente di presentare richiesta di permesso di costruire per un intervento di demolizione e nuova costruzione. Solo dopo l’accoglimento della domanda, le parti addivenivano al contratto definitivo. Su tale base l’Ufficio riqualificava l’atto come alienazione di area edificabile, tesi accolta in primo grado ma respinta in appello dalla CTR, contro la cui sentenza l’Amministrazione finanziaria proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

L’unico motivo di censura denunciava la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR e dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. L’Agenzia lamentava che la CTR avesse dato rilievo al presupposto meramente formale della natura già edificata del terreno, invocando la sentenza n. 12062/2016 di questa Corte.

La Corte disattendeva in via preliminare l’eccezione di inammissibilità sollevata ai sensi dell’art. 360-bis cod. proc. civ. Il vizio denunciato era di violazione di legge e l’Agenzia, nel rispetto del principio di specificità dei motivi, aveva indicato gli aspetti per cui la decisione impugnata si poneva in contrasto con le norme richiamate.

Nel merito, il motivo era infondato. La Corte ribadiva il principio secondo cui sono soggette a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato. La ratio dell’art. 67 TUIR tende ad assoggettare a imposizione la plusvalenza che trova origine dalla destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica, non dall’attività del proprietario.

La Corte richiamava l’orientamento consolidato (Cass. Sez. V n. 1674 del 2018, Cass. Sez. V n. 15629 del 2014, Cass. Sez. V n. 5088 del 2019, Cass. Sez. V n. 30346 del 2023) e, in materia affine di imposta di registro, Cass. Sez. V n. 37416 del 2021. La CTR si era dunque conformata ai principi già delineati, disattendendo il minoritario orientamento formatosi in materia di imposta di registro. Il ricorso era pertanto rigettato, con condanna alle spese.