Plusvalenza su terreno edificabile acquistato prima del 1992 e tassazione alla cessione (Cass. civ. Sez. V n. 6760 del 14.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La tassazione della plusvalenza prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 917 del 1986, come modificato dall’art. 11, comma 1, lett. f), legge n. 413 del 1991, non è esclusa nell’ipotesi in cui l’acquisto del bene da parte del contribuente sia intervenuto in data antecedente al 1° gennaio 1992. Ai fini dell’imposizione rileva esclusivamente la data della cessione del terreno sul quale lo strumento urbanistico vigente consenta di edificare. La data di acquisto è, dunque, indifferente ai fini del calcolo della plusvalenza, che assume come primo parametro il prezzo di acquisto del bene ceduto. Tassare le cessioni intervenute dopo l’entrata in vigore della norma, computando nel calcolo anche il periodo anteriore, non integra un’applicazione retroattiva della disposizione, né lede il legittimo affidamento del contribuente.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento relativo all’IRPEF per l’anno 2010, contestando la mancata dichiarazione della plusvalenza realizzata mediante la cessione di due terreni edificabili e richiedendo il versamento del maggior tributo. Il contribuente impugnava l’atto davanti alla Commissione tributaria provinciale di Torino, deducendo la nullità per l’illegittimo calcolo della plusvalenza e per l’errata applicazione delle sanzioni.

La CTP rigettava il ricorso. La Commissione tributaria regionale del Piemonte confermava la decisione, ritenendo corretto il calcolo operato dall’Ufficio a partire dalla data di acquisto dei beni, benché anteriore al 1° gennaio 1992, e legittima l’irrogazione delle sanzioni, stante l’inesistenza di obiettive difficoltà interpretative. Il contribuente proponeva ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

La questione centrale riguarda il calcolo della plusvalenza nell’ipotesi, frequente nella prassi immediatamente successiva alla riforma del 1991, di bene acquistato prima dell’entrata in vigore della norma. Il contribuente sosteneva che imponibile fosse solo l’incremento di valore maturato dopo il 1° gennaio 1992, invocando i principi di capacità contributiva, parità di trattamento e irretroattività delle norme impositive.

La Corte muove dalla lettera della disposizione, che, a differenza di altre ipotesi, non specifica di applicarsi alle sole plusvalenze maturate dopo la propria entrata in vigore. Viene richiamato il precedente in tema di indennità di esproprio di terreni edificabili (Cass. n. 10585 del 2002), ove si è affermato che la norma rende imponibili i redditi realizzati e percepiti dopo l’entrata in vigore della legge, indipendentemente dalla data degli atti ablativi.

Si richiama altresì Cass. n. 23605 del 2008, secondo cui sono sempre tassabili le plusvalenze da cessione di terreni edificabili, a prescindere dalle modalità di acquisizione, dal tempo intercorso tra acquisto e rivendita e dallo svolgimento di attività sul fondo. L’imposizione prescinde, dunque, da qualsiasi intento speculativo. Il motivo è rigettato anche per difetto di specificità, non indicando il ricorrente il valore che discenderebbe dalla tesi alternativa né le modalità del relativo calcolo.

La questione di legittimità costituzionale è dichiarata inammissibile, perché il motivo di ricorso diretto unicamente a prospettarla non configura un vizio del provvedimento impugnato idoneo a determinarne l’annullamento; nel merito è comunque infondata. La diversità di trattamento è giustificata dalla diversità delle situazioni comparate e la censura sulla capacità contributiva muove dall’errato presupposto che la norma miri a tassare l’attività speculativa.

Quanto al terzo motivo, la Corte riconosce l’errore della CTR nel ritenere genericamente formulata l’eccezione sull’esimente, ma conferma il rigetto per insussistenza dei presupposti. L’incertezza normativa oggettiva richiede l’impossibilità, accertata dal giudice, di individuare con sicurezza la norma applicabile; nella specie non emergono pronunce di legittimità favorevoli alla tesi del contribuente, ma solo pronunce contrarie, ciò che esclude l’esimente. Il ricorso è integralmente rigettato, con condanna alle spese e obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.